Εκτίμηση ακινήτων στη Λεμεσό

Η Λεμεσός είναι η έδρα μας. Το γραφείο βρίσκεται στην οδό Γιαν Σιμπέλιους και οι περισσότερες εργασίες μας βρίσκονται σε απόσταση είκοσι λεπτών από αυτό. Αυτό μετρά περισσότερο απ' όσο ακούγεται. Η εκτίμηση στην Κύπρο είναι υπόθεση στοιχείων, και τα στοιχεία είναι τοπικά: ποιος όροφος σε ποιον πύργο, ποια πλευρά του ποταμού Γερμασόγειας, ποια πολεοδομική ζώνη σε ποια πλευρά του ορίου ενός χωριού.

Ο Michael Efstathiou MRICS εκτιμά ακίνητα στην Κύπρο από το 2012. Το γραφείο μας είναι εγγεγραμμένο στο ΕΤΕΚ, το Επιστημονικό Τεχνικό Επιμελητήριο Κύπρου, που αποτελεί τη νομική προϋπόθεση για την άσκηση εκτιμήσεων εδώ, και εργάζεται σύμφωνα με το RICS Valuation – Global Standards, το Red Book, στην ισχύουσα έκδοση με ισχύ από τις 31 Ιανουαρίου 2025. Το RICS εκδίδει επίσης Cyprus National Supplement. Εργαζόμαστε στα αγγλικά και στα ελληνικά.

Τι κάνει στην πραγματικότητα η αγορά της Λεμεσού

Ο Δείκτης Τιμών Κατοικιών της Κεντρικής Τράπεζας της Κύπρου για το Q1 2026 δείχνει τα διαμερίσματα στη Λεμεσό αυξημένα κατά 10.7% σε ετήσια βάση και τις κατοικίες στη Λεμεσό αυξημένες κατά 2.4%. Αυτή η απόκλιση είναι το σημαντικότερο στοιχείο αυτής της αγοράς. Παγκύπρια ο δείκτης αυξήθηκε κατά 7.5%, με τα διαμερίσματα στο +10.8% και τις κατοικίες στο +3.0%. Από τη βάση του δείκτη του 2010, τα διαμερίσματα είναι αυξημένα κατά 27% παγκύπρια και κατά 53% στη Λεμεσό.

Ο όγκος λέει την ίδια ιστορία. Τα πωλητήρια έγγραφα του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας για τον Ιανουάριο έως τον Ιούλιο 2026 έφτασαν τα 3,959 στη Λεμεσό, αυξημένα κατά 20% σε σχέση με την ίδια περίοδο πέρυσι, έναντι παγκύπριου μεγέθους 12,047, αυξημένου κατά 14%. Η Λεμεσός αντιπροσωπεύει περίπου το ένα τρίτο ολόκληρης της κυπριακής αγοράς και είναι από τις επαρχίες με τη μεγαλύτερη άνοδο.

Η δική μας παρατήρηση από τις εντολές που αναλαμβάνουμε στο πεδίο: το μέγεθος των διαμερισμάτων τραβιέται από το νέο και σχεδόν νέο απόθεμα, και η εφαρμογή ενός δείκτη σε επίπεδο επαρχίας σε ένα παλαιότερο διαμέρισμα τρίτου ορόφου στη Μέσα Γειτονιά παράγει ένα ποσό που δεν θα αντέξει σε έλεγχο. Οι δείκτες περιγράφουν μια επαρχία. Η εκτίμηση περιγράφει ένα ακίνητο.

Πού εργαζόμαστε μέσα στην επαρχία

Μαρίνα Λεμεσού και παλιά πόλη. Γερμασόγεια και Ποταμός Γερμασόγειας. Άγιος Αθανάσιος, Μέσα Γειτονιά, Μουτταγιάκα, Άγιος Τύχωνας, Ζακάκι, Τραχώνι, Ύψωνας. Ενδοχώρα και δυτικά: Παλώδια, Φασούλα, Σούνι, Παρεκκλησιά, Πύργος, Κολόσσι, Ερήμη, Επισκοπή και Πισσούρι. Επιπλέον, οι αναπτύξεις πύργων κατά μήκος της παραλίας και τα κρασοχώρια πίσω από την παράκτια ζώνη.

Οι παραλιακοί πύργοι και όσα πάνε στραβά σε αυτούς

Το απόθεμα των πύργων κατά μήκος του παραλιακού μετώπου της Λεμεσού δεν είναι μία αγορά. Κατά την εμπειρία μας είναι μια στοίβα από ξεχωριστές μικρές αγορές, η μία πάνω στην άλλη, και τα εκτιμητικά ερωτήματα είναι συγκεκριμένα:

• Όροφος, προσανατολισμός και το premium της θέας. Δύο πανομοιότυπες διαρρυθμίσεις με διαφορά οκτώ ορόφων δεν είναι συγκρίσιμες χωρίς προσαρμογή, και η προσαρμογή δεν είναι γραμμική. Η θέα στη θάλασσα, η μερική θέα στη θάλασσα και ο πλάγιος προσανατολισμός τιμολογούνται διαφορετικά.
• Κατανομή κοινόχρηστων ανέσεων. Πισίνες, γυμναστήρια, spa, concierge, υποδοχή και χώροι στάθμευσης αποτελούν κοινόκτητη ιδιοκτησία, και το μερίδιο που αναλογεί σε μια μονάδα, μαζί με τα κοινόχρηστα έξοδα που το συνοδεύουν, επηρεάζει άμεσα την αξία. Διαβάζουμε την κατανομή των μεριδίων αντί να την υποθέτουμε.
• Πώληση επί σχεδίων έναντι μεταπώλησης ολοκληρωμένης μονάδας. Οι τιμές καταλόγου του αναπτυξιακού για πωλήσεις επί σχεδίων δεν αποτελούν στοιχείο για την αξία μεταπώλησης στην ίδια οικοδομή. Όπου τις χρησιμοποιούμε, το δηλώνουμε και κάνουμε προσαρμογές.
• Τίτλος ιδιοκτησίας. Οι ξεχωριστοί τίτλοι ιδιοκτησίας για μονάδες σε νεότερες αναπτύξεις μπορεί να καθυστερούν μετά την αποπεράτωση. Όπου δεν έχει εκδοθεί ακόμη τίτλος, παραθέτουμε την κατάσταση και την επίδρασή της στην εμπορευσιμότητα, αντί να την προσπερνούμε στην εκτίμηση.
• Χρήση βραχυχρόνιας μίσθωσης. Όπου μια μονάδα κατέχεται για τουριστική εκμίσθωση, τα στοιχεία εισοδήματος μπορεί να είναι σχετικά. Δεν αποτελούν αυτομάτως την κύρια μέθοδο.

Τα κρασοχώρια, η γη και ο συντελεστής δόμησης

Η ενδοχώρα της Λεμεσού είναι εντελώς διαφορετική δουλειά. Πάνω από την Ερήμη και το Κολόσσι, μέσα από το Σούνι, τη Φασούλα και τα Παλώδια και προς το Πισσούρι, τα ερωτήματα είναι πολεοδομικά πριν γίνουν ερωτήματα αγοράς: σε ποια πολεοδομική ζώνη βρίσκεται το τεμάχιο, ποιος συντελεστής δόμησης και ποιο ποσοστό κάλυψης ισχύουν, αν υπάρχει εγγεγραμμένο πρόσωπο σε δρόμο και νόμιμη πρόσβαση, αν το τεμάχιο μπορεί να διαιρεθεί, και αν όσα στέκονται πάνω του καλύπτονται από πολεοδομική άδεια και πιστοποιητικό τελικής έγκρισης.

Γεωργική γη με γείτονα σε οικιστική ζώνη δεν είναι οικιστική γη. Ελέγχουμε τη ζώνη, ελέγχουμε την πρόσβαση, και εκτιμούμε αυτό που νομικά είναι το τεμάχιο.

Μια σημείωση για τα δυτικά άκρα της επαρχίας: τα τεμάχια γύρω από την Επισκοπή και το Ακρωτήρι βρίσκονται κοντά στο όριο των Βρετανικών Βάσεων, και κατά την εμπειρία μας η πολεοδομική κατάσταση εκεί πρέπει να διαπιστώνεται τεμάχιο προς τεμάχιο και όχι να υποτίθεται από τη γύρω περιοχή.

Γιατί το μέγεθος του Κτηματολογίου δεν είναι η απάντησή σας

Οι ιδιοκτήτες συχνά ξεκινούν από τη Γενική Εκτίμηση, με ημερομηνία βάσης την 1η Ιανουαρίου 2021, που εμφανίζεται στα αρχεία τους στο Κτηματολόγιο. Το μέγεθος αυτό υπάρχει για φορολογικούς σκοπούς. Το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας δηλώνει ρητά ότι δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί για πωλήσεις, επενδύσεις ή δανεισμό. Δεν είναι αγοραία αξία και κανένας δανειστής δεν θα τη δεχθεί ως τέτοια. Διαβάστε την πλήρη επεξήγηση

Τι μας ανατίθεται

Εκτιμήσεις για τραπεζικό και στεγαστικό δανεισμό, επανεκτιμήσεις υφιστάμενων εξασφαλίσεων, και εργασίες αναδιάρθρωσης. Συμβουλές αγοράς και πώλησης. Εκτιμήσεις κληρονομιάς και διαχείρισης κληρονομιάς. Οικογενειακές υποθέσεις και δικαστικές διαφορές, περιλαμβανομένων εκθέσεων για το δικαστήριο. Σκοποί φόρου κεφαλαιουχικών κερδών και μεταβιβαστικών τελών. Εταιρικοί λογαριασμοί και εύλογη αξία κατά IFRS. Κόστος αντικατάστασης για ασφαλιστικούς σκοπούς. Γη, οικόπεδα ανάπτυξης και ημιτελή έργα.

Βάσει της Οδηγίας της Κεντρικής Τράπεζας της Κύπρου για τις Διεργασίες Χορήγησης και Αναθεώρησης Πιστωτικών Διευκολύνσεων, οι δανειστές οφείλουν να χρησιμοποιούν ανεξάρτητους εκτιμητές από εγκεκριμένο κατάλογο (πάνελ), να επαληθεύουν ετησίως ότι οι εκτιμητές του καταλόγου διατηρούν επαρκή και έγκυρη ασφάλεια επαγγελματικής ευθύνης, και να απαιτούν από τον εκτιμητή να γνωστοποιεί οποιαδήποτε σχέση με αγοραστή ή πωλητή πριν από την ανάθεση. Η Οδηγία αναγνωρίζει ως πρότυπα το RICS Red Book, τα European Valuation Standards και τα IVS. Εμείς γνωστοποιούμε τυχόν σχέσεις πριν αποδεχθούμε μια εντολή, κάθε φορά.

Το γραφείο

11 Jean Sibelius Street, Limassol 3017. Δεχόμαστε επισκέψεις κατόπιν ραντεβού.

Μιλήστε με τον εκτιμητή, όχι με τηλεφωνικό κέντρο

Πείτε μας το ακίνητο, τη διεύθυνση και για ποιον σκοπό χρειάζεται η εκτίμηση. Θα σας πούμε αν μπορούμε να αναλάβουμε, τι θα κοστίσει και πότε θα την έχετε.

Τηλεφωνήστε +357 25254222, κινητό +357 96569477, ή στείλτε email στο info@cypruspropertyappraisals.com.