Το ακίνητο που κατέχει εταιρεία η οποία συντάσσει καταστάσεις κατά τα ΔΠΧΑ επιμετράται για τις οικονομικές καταστάσεις, συνήθως στην εύλογη αξία όπως ορίζεται από το IFRS 13, και το ποσό πρέπει να αντέξει τον έλεγχο. Η σελίδα αυτή παραθέτει τι απαιτεί το πρότυπο.
Τι σημαίνει εύλογη αξία κατά το IFRS 13
Το IFRS 13 ορίζει την εύλογη αξία ως την τιμή που θα εισπραττόταν για την πώληση ενός περιουσιακού στοιχείου σε μια ομαλή συναλλαγή μεταξύ συμμετεχόντων στην αγορά κατά την ημερομηνία επιμέτρησης. Είναι τιμή εξόδου, που κρίνεται απ’την οπτική των συμμετεχόντων στην αγορά και όχι απ’την οπτική του ιδιοκτήτη: δεν είναι το κόστος, ούτε η αξία που έχει το στοιχείο για εσάς μέσα στη δική σας επιχείρηση.
Η βάση αξίας του Red Book, η αγοραία αξία — το εκτιμώμενο ποσό για το οποίο ένα περιουσιακό στοιχείο θα έπρεπε να ανταλλαγεί κατά την ημερομηνία εκτίμησης μεταξύ ενός πρόθυμου αγοραστή και ενός πρόθυμου πωλητή, κατόπιν κατάλληλης προβολής στην αγορά, χωρίς εξαναγκασμό και σ’ανεξάρτητη, καθαρά εμπορική βάση — προέρχεται από τα International Valuation Standards. Για τα ακίνητα, οι δύο έννοιες ταυτίζονται στην πράξη, και ένα ποσό αγοραίας αξίας κανονικά ικανοποιεί μια επιμέτρηση κατά το IFRS 13. Αυτό δεν αναιρεί την ανάγκη να δηλώνεται σε ποια βάση στηρίζεστε: η έκθεση πρέπει να το αναφέρει ρητά, να επιβεβαιώνει ότι οι δύο βάσεις είναι συμβατές για το συγκεκριμένο στοιχείο, και να παραθέτει κάθε παραδοχή που εφαρμόστηκε. Δείτε τη σελίδα μας για τις εκτιμήσεις κατά το Red Book.
Πού εμφανίζεται η εύλογη αξία ακινήτων στις οικονομικές καταστάσεις
Η απαίτηση προκύπτει από το πρότυπο που διέπει το περιουσιακό στοιχείο· το IFRS 13 ορίζει πώς επιμετράται η εύλογη αξία.
- Επενδύσεις σε ακίνητα — IAS 40. Κατέχονται για είσπραξη ενοικίων ή για κεφαλαιακή υπεραξία. Η οντότητα επιλέγει το μοντέλο της εύλογης αξίας, επιμετρώντας εκ νέου σε κάθε ημερομηνία αναφοράς μέσω των αποτελεσμάτων, ή το μοντέλο του κόστους — το οποίο δεν αποφεύγει την εκτίμηση, αφού η εύλογη αξία γνωστοποιείται ούτως ή άλλως στις σημειώσεις.
- Ακίνητα, εγκαταστάσεις και εξοπλισμός — IAS 16. Το ιδιοχρησιμοποιούμενο ακίνητο υπό το μοντέλο της αναπροσαρμογής απεικονίζεται στην εύλογη αξία κατά την ημερομηνία της αναπροσαρμογής, μείον μεταγενέστερες αποσβέσεις και απομειώσεις, με τις μεταβολές να αναγνωρίζονται κανονικά στα λοιπά συνολικά εισοδήματα.
- Στοιχεία κατεχόμενα προς πώληση — IFRS 5. Επιμετρώνται στη χαμηλότερη τιμή μεταξύ λογιστικής αξίας και εύλογης αξίας μείον το κόστος πώλησης.
- Συνενώσεις επιχειρήσεων — IFRS 3. Ακίνητο που αποκτάται μαζί με επιχείρηση αναγνωρίζεται στην εύλογη αξία κατά την ημερομηνία της απόκτησης, η οποία τροφοδοτεί την υπεραξία.
Πείτε μας ποιο ισχύει: επηρεάζει το εύρος των εργασιών και, σε περίπτωση απόκτησης, τον τρόπο προσδιορισμού του περιουσιακού στοιχείου.
Η ιεραρχία της εύλογης αξίας και το Επίπεδο 3
Το IFRS 13 κατατάσσει τα δεδομένα εισροής σε τρία επίπεδα· η επιμέτρηση λαμβάνει το επίπεδο του χαμηλότερου δεδομένου που είναι σημαντικό για αυτήν.
| Επίπεδο | Δεδομένα εισροής | Σύνηθες για ακίνητα; |
|---|---|---|
| Επίπεδο 1 | Χρηματιστηριακές τιμές σε ενεργές αγορές για πανομοιότυπα στοιχεία | Όχι — δεν υπάρχουν δύο πανομοιότυπα ακίνητα |
| Επίπεδο 2 | Άλλα παρατηρήσιμα δεδομένα, άμεσα ή έμμεσα | Σπάνια |
| Επίπεδο 3 | Μη παρατηρήσιμα δεδομένα | Ναι — η συνήθης περίπτωση |
Τα ακίνητα εντάσσονται στο Επίπεδο 3 επειδή τα σημαντικά δεδομένα εισροής τους — μισθωτική αξία, απόδοση, κόστος κατασκευής, και οι προσαρμογές που γίνονται σε κάθε συγκριτική πώληση — αποτελούν κρίση που εφαρμόζεται σε ατελή στοιχεία. Αυτό δεν τα καθιστά αναξιόπιστα. Τα καθιστά γνωστοποιήσιμα.
Το Επίπεδο 3 συνεπάγεται τις πληρέστερες γνωστοποιήσεις του προτύπου: την τεχνική εκτίμησης και κάθε μεταβολή της, ποσοτική πληροφόρηση για τα σημαντικά μη παρατηρήσιμα δεδομένα, συμφωνία του υπολοίπου έναρξης με το υπόλοιπο λήξης, τις διαδικασίες εκτίμησης της οντότητας, και την ευαισθησία της επιμέτρησης σ’αυτά τα δεδομένα. Διαρθρώνουμε τις εκθέσεις μας ώστε οι σημειώσεις αυτές να μπορούν να συνταχθούν από αυτές.
Βέλτιστη χρήση
Η εύλογη αξία ενός μη χρηματοοικονομικού στοιχείου επιμετράται με βάση τη βέλτιστη χρήση του από τους συμμετέχοντες στην αγορά — τη χρήση που είναι φυσικά δυνατή, νομικά επιτρεπτή και οικονομικά εφικτή. Η τρέχουσα χρήση τεκμαίρεται ότι είναι η χρήση αυτή, εκτός αν η αγορά υποδεικνύει το αντίθετο.
Το τεκμήριο είναι μαχητό, και στην Κύπρο ανατρέπεται συχνότερα απ' ό,τι περιμένουν οι ιδιοκτήτες: ένα χαμηλό κτίριο σε οικόπεδο του οποίου η ζώνη επιτρέπει πλέον πολύ μεγαλύτερο συντελεστή δόμησης μπορεί να αξίζει περισσότερο για επανανάπτυξη παρά ως έχει. Όπου οι δύο διαφέρουν, η εύλογη αξία αντανακλά την εναλλακτική χρήση, αφαιρουμένου του κόστους και του κινδύνου για να επιτευχθεί, και η οντότητα οφείλει να γνωστοποιεί το γεγονός αυτό και τον λόγο για τον οποίο το στοιχείο χρησιμοποιείται διαφορετικά.
Η ημερομηνία εκτίμησης πρέπει να είναι η ημερομηνία αναφοράς
Η εύλογη αξία επιμετράται κατά την ημερομηνία επιμέτρησης, η οποία για τις οικονομικές καταστάσεις είναι η ημερομηνία αναφοράς. Η ημερομηνία εκτίμησης στην έκθεση πρέπει επομένως να είναι το τέλος της χρήσης σας, όχι η ημερομηνία της επιθεώρησης.
Εδώ είναι που οι εντολές αστοχούν. Μια εκτίμηση που διενεργήθηκε τον Σεπτέμβριο και χρησιμοποιείται για ισολογισμό της 31ης Δεκεμβρίου δεν αποτελεί επιμέτρηση κατά την ημερομηνία αναφοράς, και ο ελεγκτής δικαιούται να την αμφισβητήσει — με επιτυχία, αν η αγορά έχει μεταβληθεί ή αν το ακίνητο έχει εκμισθωθεί, κενωθεί ή επεκταθεί έκτοτε. Δώστε εντολή έγκαιρα και ζητήστε η έκθεση να συνταχθεί με ημερομηνία την ημερομηνία αναφοράς. Όπου υπάρχει ουσιώδης αβεβαιότητα εκτίμησης, το Red Book απαιτεί να δηλώνεται με σαφήνεια.
Τι θα ζητήσει ο ελεγκτής
Ο ελεγκτής εξετάζει την εκτίμηση της διοίκησης και στηρίζεται σ’αυτήν ως τεκμήριο. Αναμένετε να ζητήσει:
- Επάρκεια — ιδιότητα μέλους, εγγραφή και εμπειρία στο συγκεκριμένο είδος στοιχείου και στη συγκεκριμένη αγορά·
- Ανεξαρτησία — επιβεβαιωμένη αντικειμενικότητα, με γνωστοποίηση κάθε προηγούμενης εμπλοκής·
- Βάση και ημερομηνία — εύλογη αξία κατά το IFRS 13, κατά την ημερομηνία αναφοράς·
- Δεδομένα και πηγές — συγκριτικές πωλήσεις, ενοίκια, αποδόσεις και κόστη, και από πού προήλθε το καθένα·
- Παραδοχές — κάθε παραδοχή και ειδική παραδοχή, ό,τι λήφθηκε ως δεδομένο, και κάθε ουσιώδης αβεβαιότητα·
- Ευαισθησία — πώς μεταβάλλεται το ποσό με τα δεδομένα αυτά·
- Έκθεση που μπορεί να τεθεί στον φάκελο ελέγχου — ορθά απευθυνόμενη, με τους όρους εντολής, το εύρος των εργασιών και τους περιορισμούς χρήσης να παρατίθενται.
Απαντούμε απευθείας σε ερωτήματα ελέγχου όπου μας το ζητήσετε. Δείτε επίσης τη σελίδα μας για επαγγελματίες.
Ανεξαρτησία και οι απειλές κατά αυτής
Η ανεξαρτησία αποτελεί μέρος της τεκμηρίωσης, όχι τυπικότητα. Οι συνήθεις απειλές:
- Αυτοεπισκόπηση — το ίδιο γραφείο συμβούλευσε για την απόκτηση, ενήργησε ως κτηματομεσίτης, ή έδωσε ποσό στο οποίο στηρίχθηκε η διοίκηση.
- Εξάρτηση από αμοιβές — εκτιμητής που αντλεί σημαντικό μέρος του εισοδήματός του από έναν πελάτη είναι εκτεθειμένος σε πίεση, είτε αυτή ασκείται είτε όχι.
- Οικειότητα — μια μακρά αδιάλειπτη σειρά εκτιμήσεων ενός χαρτοφυλακίου από το ίδιο πρόσωπο, γι' αυτό και ορισμένες οντότητες εναλλάσσουν τον εκτιμητή.
- Συνηγορία — η εκπροσώπηση της οντότητας σε διαφορά για το περιουσιακό στοιχείο είναι ασυμβίβαστη με την εκτίμησή του για τις οικονομικές καταστάσεις.
Γνωστοποιούμε αντί να υποθέτουμε. Πριν αποδεχθούμε εντολή, σας ενημερώνουμε για κάθε προηγούμενη εμπλοκή μας με το ακίνητο, την οντότητα ή τα άλλα μέρη, και την καταγράφουμε στους όρους εντολής και στην έκθεση. Όπου δεν μπορούμε να ενεργήσουμε ορθά, το δηλώνουμε τότε.
Εύρος εργασιών, πληροφορίες και συχνότητα επανεκτίμησης
Για κάθε ακίνητο ζητούμε τον τίτλο ιδιοκτησίας ή το πωλητήριο έγγραφο, τις πολεοδομικές άδειες και τις άδειες οικοδομής και τυχόν πιστοποιητικό τελικής έγκρισης, τα εγκεκριμένα σχέδια και τα εμβαδά, και για τα στοιχεία που παράγουν εισόδημα τα ενοικιαστήρια συμβόλαια, το μητρώο ενοικίων, τις καθυστερήσεις, τα κοινόχρηστα και τις προγραμματισμένες κεφαλαιουχικές δαπάνες. Όπου ένα έγγραφο δεν υπάρχει, πείτε μας το: μια εκτίμηση σε δηλωμένη παραδοχή είναι ελέγξιμη, μια εκτίμηση σε σιωπηρή εικασία δεν είναι.
Υπό το μοντέλο της εύλογης αξίας του IAS 40, η εύλογη αξία επιμετράται σε κάθε ημερομηνία αναφοράς, οπότε απαιτείται εκτίμηση κάθε χρόνο και σε κάθε ενδιάμεση ημερομηνία. Υπό το μοντέλο αναπροσαρμογής του IAS 16, οι αναπροσαρμογές γίνονται με επαρκή συχνότητα ώστε η λογιστική αξία να μη διαφέρει ουσιωδώς από την εύλογη αξία — ετησίως για ασταθή στοιχεία, σε μεγαλύτερο κύκλο για σταθερά. Οι κλίμακες βρίσκονται στη σελίδα αμοιβών μας.
Πώς να μας δώσετε εντολή
Ο Michael Efstathiou BSc(Hons) MRICS ασκεί το επάγγελμα του εκτιμητή στην Κύπρο από το 2012. Είναι εγγεγραμμένος στο ΕΤΕΚ δυνάμει του Νόμου 224/1990, τη νομική προϋπόθεση για την εκτίμηση ακινήτων στην Κύπρο, είναι μέλος του RICS, και εργάζεται σύμφωνα με τα RICS Valuation — Global Standards (έκδοση Δεκεμβρίου 2024, σε ισχύ από 31 Ιανουαρίου 2025). Οι όροι εντολής, η βάση αξίας, η ημερομηνία αναφοράς και η αμοιβή συμφωνούνται γραπτώς εκ των προτέρων.
Στείλτε μας τα στοιχεία του ακινήτου, την ημερομηνία αναφοράς σας και το πρότυπο στο οποίο εμπίπτει η επιμέτρηση, και θα επιβεβαιώσουμε γραπτώς το εύρος των εργασιών, την αμοιβή και το χρονοδιάγραμμα. Η σελίδα επικοινωνίας μας έχει τα στοιχεία.
info@cypruspropertyappraisals.com · +357 25254222 · κινητό +357 96569477