Τι κοστίζει μια εκτίμηση ακινήτου στην Κύπρο

Τα περισσότερα γραφεία εκτιμήσεων στην Κύπρο δεν δημοσιεύουν αμοιβές. Εμείς το κάνουμε. Πιο κάτω παρατίθεται η ενδεικτική κλίμακα που δημοσιεύει ο κυπριακός σύλλογος εκτιμητών στο propertyvaluers.org.cy, πώς λειτουργεί στην πράξη και τι ανεβάζει μια εργασία πάνω από αυτήν.

Η ενδεικτική κλίμακα του συλλόγου εκτιμητών

Η κλίμακα φέρει τον τίτλο ΕΝΔΕΙΚΤΙΚΗ ΤΙΜΟΛΟΓΗΣΗ — ενδεικτική τιμολόγηση, ελάχιστη συνιστώμενη χρέωση. Πρόκειται για επαγγελματική σύσταση, όχι για υποχρεωτικό ελάχιστο ούτε για ρυθμιζόμενο τιμολόγιο. Οι εκτιμητές μπορούν να δώσουν προσφορά πάνω ή κάτω από αυτήν. Τη χρησιμοποιούμε ως σημείο εκκίνησης επειδή είναι διαφανής και επειδή οι πελάτες μπορούν να την ελέγξουν οι ίδιοι.

Όλα τα ποσά πιο κάτω δεν περιλαμβάνουν ΦΠΑ.

Η κλίμακα είναι κλιμακωτή. Κάθε κλιμάκιο εφαρμόζεται μόνο στο τμήμα της αξίας που εμπίπτει σε αυτό, με τον ίδιο τρόπο όπως ένα φορολογικό κλιμάκιο εισοδήματος. Σε ακίνητο αξίας €600,000 δεν χρεώνεται 0.1% επί των €600,000.

Δύο ακόμη κανόνες συνοδεύουν τον πίνακα:

• Κάθε ακίνητο σε διαφορετική τοποθεσία χρεώνεται ως ξεχωριστή εκτίμηση. Τρία διαμερίσματα στην ίδια πολυκατοικία είναι μία εργασία. Ένα διαμέρισμα στη Λεμεσό, ένα χωράφι στην Πάφο και ένα κατάστημα στη Λάρνακα είναι τρεις.
• Ενδέχεται να ισχύει επιβάρυνση λόγω πολυπλοκότητας όπου η υπόθεση απαιτεί εκτεταμένη έρευνα.
• Οι δικαστικές υποθέσεις και οι σύνθετες αναπτυξιακές εκτιμήσεις τιμολογούνται ξεχωριστά, κατόπιν συμφωνίας.

Παράδειγμα πρώτο: διαμέρισμα €400,000

Παράδειγμα δεύτερο: βίλα €1,500,000

Προσέξτε τον κύκλο που συχνά εντοπίζουν οι πελάτες: η αμοιβή εξαρτάται από την αξία, και η αξία είναι αυτό που πληρώνετε για να προσδιοριστεί. Στην πράξη η αμοιβή δίνεται με βάση μια αρχική εκτίμηση της αξίας, που προκύπτει από τη διεύθυνση, τον τύπο και το μέγεθος του ακινήτου και την τιμή ζήτησης ή συμβολαίου, και καθορίζεται γραπτώς πριν αρχίσει η εργασία. Δεν αναθεωρούμε την αμοιβή προς τα πάνω επειδή η εκτίμηση προέκυψε υψηλότερη.

ΦΠΑ

Τα ποσά της κλίμακας είναι καθαρά. Ο ΦΠΑ προστίθεται με τον κανονικό συντελεστή, σήμερα 19%. Με την έκθεση εκδίδεται τιμολόγιο ΦΠΑ.

Η έκπτωση επανεκτίμησης

Όπου το ίδιο ακίνητο εκτιμάται εκ νέου, η αμοιβή είναι η κλίμακα μείον 50%, με ελάχιστο τα €150 πλέον ΦΠΑ. Ισχύουν δύο προϋποθέσεις:

1. η κατάσταση του ακινήτου παραμένει αμετάβλητη· και
2. η προηγούμενη εκτίμηση διενεργήθηκε εντός των τελευταίων δύο ετών.

Στο διαμέρισμα των €400,000 πιο πάνω, μια επανεκτίμηση που πληροί τις προϋποθέσεις κοστίζει €225 πλέον ΦΠΑ. Αν το ακίνητο έχει επεκταθεί, μετατραπεί, υποστεί ζημιά ή διαχωριστεί, ή αν έχουν περάσει περισσότερα από δύο χρόνια, πρόκειται για νέα εκτίμηση με την πλήρη κλίμακα — επειδή αυτό είναι στην πραγματικότητα η εργασία που γίνεται.

Οι επανεκτιμήσεις είναι συνηθισμένες σε υποθηκευμένα ακίνητα. Στην πράξη οι δανειστές απαιτούν την περιοδική επανεκτίμηση των εξασφαλίσεων κατά τη διάρκεια ενός δανείου, και συχνότερα όπου το άνοιγμα είναι μεγάλο ή ο λογαριασμός είναι μη εξυπηρετούμενος.

Τι ανεβάζει μια αμοιβή πάνω από την κλίμακα

• Πολλαπλά ακίνητα σε διαφορετικές τοποθεσίες. Χρεώνονται ως ξεχωριστές εκτιμήσεις, αν και η μετακίνηση και η επιθεώρηση μπορούν συχνά να συνδυαστούν και η προσφορά το αντικατοπτρίζει.
• Σύνθετος ή ελαττωματικός τίτλος. Εξ αδιαιρέτου μερίδια, μη κατατεθειμένα πωλητήρια έγγραφα, μη εκδοθέντες ξεχωριστοί τίτλοι, διαδοχές κληρονομιάς με πολλούς συνιδιοκτήτες, επιβαρύνσεις, μνημεία (ΜΕΜΟ), δικαιώματα διάβασης.
• Αποκλίσεις μεταξύ του τι έχει κτιστεί και του τι επιτρέπεται. Η διερεύνηση αυθαίρετων εργασιών, ελλειπόντων πιστοποιητικών τελικής έγκρισης ή απόκλισης από τα εγκεκριμένα σχέδια απαιτεί χρόνο και είναι η συνήθης αιτία της επιβάρυνσης λόγω πολυπλοκότητας.
• Αναπτυξιακές εκτιμήσεις. Οι υπολειμματικές εκτιμήσεις, οι μελέτες βιωσιμότητας και η γη με αναπτυξιακό δυναμικό απαιτούν μοντέλο κόστους κατασκευής και εσόδων, όχι πίνακα συγκριτικών πωλήσεων.
• Δικαστικές εργασίες και εκθέσεις πραγματογνωμοσύνης. Τιμολογούνται ξεχωριστά κατόπιν συμφωνίας, επειδή το παραδοτέο είναι έκθεση γραμμένη ώστε να αντέξει σε αντεξέταση και η δέσμευση χρόνου είναι ανοικτή.
• Χαρτοφυλάκια και αγροτική γη. Τα γεωργικά τεμάχια είναι φθηνά στην εκτίμηση και ακριβά στην πρόσβαση.

Τι περιλαμβάνει η αμοιβή

• Συμφωνημένοι γραπτοί όροι εντολής πριν δοθεί οποιαδήποτε συμβουλή.
• Ανάκτηση και έλεγχος τίτλου, κτηματολογικών και πολεοδομικών πληροφοριών.
• Επιτόπια επιθεώρηση του ακινήτου.
• Επιμέτρηση και επαλήθευση έναντι των εγκεκριμένων σχεδίων.
• Έρευνα και ανάλυση συγκριτικών στοιχείων.
• Γραπτή έκθεση εκτίμησης κατά Red Book, απευθυνόμενη στον κατονομαζόμενο πελάτη, η οποία αναφέρει τη βάση αξίας, την ημερομηνία εκτίμησης, τις παραδοχές και την έκταση της διερεύνησης.

Δεν περιλαμβάνει: κρατικά τέλη ή κόστη ερευνών που καταβάλλονται σε τρίτους· επαναληπτικές επιθεωρήσεις μετά από εργασίες· παρουσία σε συναντήσεις, διαμεσολαβήσεις ή ακροάσεις· ούτε αναθεωρήσεις που ζητούνται για να αποτυπώσουν γεγονότα που δεν γνωστοποιήθηκαν εξαρχής.

Πώς και πότε πληρώνετε

Όπου εμπλέκεται τράπεζα, την αμοιβή εκτίμησης πληρώνει συνήθως ο δανειολήπτης, παρότι η έκθεση απευθύνεται στον δανειστή και εκείνος είναι που βασίζεται σε αυτήν.

Οι όροι εντολής προηγούνται

Σύμφωνα με το VPS 1 του RICS Red Book, οι όροι εντολής πρέπει να συμφωνούνται γραπτώς πριν δοθεί οποιαδήποτε εκτιμητική συμβουλή. Οι δικοί μας καθορίζουν τον υπεύθυνο εκτιμητή, τον πελάτη, το περιουσιακό στοιχείο, την ημερομηνία εκτίμησης, τον σκοπό και την προβλεπόμενη χρήση, τη βάση αξίας, τις παραδοχές, την έκταση της επιθεώρησης και των ερευνών, τη μορφή της έκθεσης, τη δήλωση συμμόρφωσης και την αμοιβή.

Αυτό αποτελεί προστασία για εσάς όσο και επαγγελματική υποχρέωση για εμάς. Γνωρίζετε το ποσό πριν αρχίσει η εργασία, και γνωρίζετε ακριβώς τι λαμβάνετε για αυτό.

Πείτε μας τη διεύθυνση, τον τύπο του ακινήτου και την κατά προσέγγιση αξία, και θα έχετε γραπτή αμοιβή και όρους εντολής για να τους εξετάσετε. info@cypruspropertyappraisals.com · +357 25254222 · +357 96569477