Τύποι ακινήτων που εκτιμούμε

Πώς αλλάζει η μέθοδος ανάλογα με το ακίνητο

Εκτιμούμε όλο το φάσμα των κυπριακών ακινήτων, με κάθε έκθεση να ετοιμάζεται σύμφωνα με τα RICS Valuation — Global Standards, σε δηλωμένη βάση αξίας. Αυτό που αλλάζει μεταξύ των κατηγοριών ακινήτων δεν είναι το πρότυπο αλλά τα στοιχεία: τι επιθεωρεί ο εκτιμητής και ποια μέθοδος έχει τη μεγαλύτερη βαρύτητα.

• Συγκριτικές πωλήσεις. Καταγεγραμμένες συναλλαγές παρόμοιων ακινήτων, αναπροσαρμοσμένες ως προς την ημερομηνία, τη θέση, το εμβαδόν, την κατάσταση και τον τίτλο. Κυριαρχεί όπου υπάρχει πραγματική αγορά για το συγκεκριμένο ακίνητο.
• Επενδυτική μέθοδος ή μέθοδος εισοδήματος. Το ενοίκιο που αποφέρει ή θα μπορούσε να αποφέρει το ακίνητο, κεφαλαιοποιημένο με απόδοση που προκύπτει από επενδυτικά στοιχεία. Χρησιμοποιείται όπου το ακίνητο κατέχεται για εισόδημα.
• Υπολειμματική εκτίμηση. Η αξία της ολοκληρωμένης ανάπτυξης, μείον το κόστος, τον χρόνο και τον κίνδυνο υλοποίησής της. Χρησιμοποιείται όπου η αξία βρίσκεται σε αυτό που μπορεί να κτιστεί.
• Απομειωμένο κόστος αντικατάστασης. Το κόστος ενός σύγχρονου ισοδύναμου, απομειωμένο για ηλικία και απαξίωση, συν η αξία της γης. Για ακίνητα που σπάνια αγοραπωλούνται και δεν αποφέρουν μετρήσιμο ενοίκιο.

Όπου εφαρμόζονται περισσότερες από μία μέθοδοι, τις εφαρμόζουμε και τις δύο και τις συμβιβάζουμε. Η σελίδα υπηρεσιών εκτίμησης παρουσιάζει τους σκοπούς για τους οποίους ετοιμάζονται αυτές οι εκθέσεις.

Διαμερίσματα

Τα διαμερίσματα αποτελούν την αγορά με τις περισσότερες συγκριτικές πωλήσεις στην Κύπρο, γι' αυτό και οι συγκριτικές πωλήσεις κυριαρχούν σχεδόν χωρίς εξαίρεση. Ο εκτιμητής επιμετρά χωριστά τον καλυμμένο χώρο και τις βεράντες και στη συνέχεια εξετάζει τον όροφο, τον προσανατολισμό και τη θέα, την ηλικία και τα τελειώματα της οικοδομής, τους χώρους στάθμευσης και αποθήκευσης, τον ανελκυστήρα και τα κοινόχρηστα έξοδα.

Μονάδες που κατέχονται με πωλητήριο έγγραφο, χωρίς ξεχωριστό τίτλο. Πολλά κυπριακά διαμερίσματα δεν έχουν ακόμη ξεχωριστή εγγραφή: η οικοδομή δεν έχει διαχωριστεί και ο αγοραστής κατέχει πωλητήριο έγγραφο κατατεθειμένο στο Κτηματολόγιο. Εκτιμούμε τη μονάδα όπως περιγράφεται στο πωλητήριο έγγραφο και στα αρχιτεκτονικά σχέδια, εντοπίζουμε το μητρικό τεμάχιο και δηλώνουμε ρητά ότι δεν υπάρχει ξεχωριστός τίτλος. Αυτό αναφέρεται ως γεγονός που επηρεάζει την εμπορευσιμότητα και δεν κρύβεται μέσα στο ποσό.

Κατοικίες, επαύλεις και μεζονέτες

Οι συνεχόμενες και ανεξάρτητες κατοικίες, οι επαύλεις και οι μεζονέτες εκτιμώνται με συγκριτικές πωλήσεις, όμως το οικόπεδο μετρά όσο και το κτίσμα. Ο εκτιμητής καταγράφει το εγγεγραμμένο εμβαδόν του οικοπέδου και τη ζώνη του, τον καλυμμένο χώρο ανά όροφο, τη διαρρύθμιση, την ποιότητα κατασκευής, την ηλικία και την κατάσταση, καθώς και κατά πόσο οι βεράντες, οι στέγες ή οι επεκτάσεις συμφωνούν με το αδειοδοτημένο. Όπου το οικόπεδο είναι μεγάλο για τη ζώνη του, ελέγχουμε την αξία επανανάπτυξης του οικοπέδου έναντι της αξίας της κατοικίας που βρίσκεται πάνω του, και υπερισχύει το υψηλότερο ποσό.

Γη: οικόπεδα, χωράφια και τεμάχια ανάπτυξης

Οικόπεδα και οικοδομήσιμη γη. Ένα εγγεγραμμένο οικόπεδο με υπηρεσίες και νόμιμη πρόσβαση τιμολογείται με βάση συγκριτικές πωλήσεις οικοπέδων, αναπροσαρμοσμένες ως προς την πολεοδομική ζώνη, τον συντελεστή δόμησης, το πρόσωπο, το σχήμα και την κλίση. Τα συγκριτικά στοιχεία είναι εδώ η κύρια μέθοδος.

Γεωργική γη και χωράφια. Τα χωράφια εκτιμώνται με βάση τη γεωργική τους χρήση, εκτός αν η ζώνη και τα στοιχεία στηρίζουν κάτι περισσότερο. Ο εκτιμητής ελέγχει τη φυσική και νομική πρόσβαση, την απόσταση από τον πλησιέστερο οικισμό με υπηρεσίες, το νερό, το ανάγλυφο και την καλλιέργεια. Τα απομακρυσμένα τεμάχια, και τα τεμάχια χωρίς εγγεγραμμένη πρόσβαση σε δημόσιο δρόμο, εκτιμώνται με στοιχεία από εξίσου απομακρυσμένη ή εγκλωβισμένη γη και όχι από πωλήσεις σε παρόδιες θέσεις.

Γη με αναπτυξιακή δυνατότητα και τεμάχια ανάπτυξης. Όπου η αξία βρίσκεται σε μια ανάπτυξη και όχι στη γη ως έχει, υπερισχύει η υπολειμματική εκτίμηση: εκτιμάται η ολοκληρωμένη ανάπτυξη και στη συνέχεια αφαιρούνται το κόστος κατασκευής, οι επαγγελματικές αμοιβές, η χρηματοδότηση, η προώθηση, το απρόβλεπτο και το κέρδος του επιχειρηματία ανάπτυξης. Η γη καλύπτεται αναλυτικότερα στη σελίδα εκτίμησης γης και οικοπέδων.

Γραφεία, καταστήματα, εκθεσιακοί χώροι και βιομηχανικά κτίρια

Γραφεία. Ο εκτιμητής εξετάζει το καθαρό εσωτερικό εμβαδόν, τον όροφο, την αναλογία χώρων στάθμευσης, τις εγκαταστάσεις, τους κοινόχρηστους χώρους και τη διεύθυνση. Ένα μικρό ιδιοχρησιμοποιούμενο γραφείο εκτιμάται κανονικά με συγκριτικές πωλήσεις· ένας ενοικιασμένος όροφος ή ολόκληρο κτίριο γραφείων με τη μέθοδο του εισοδήματος, από το τρέχον και το αγοραίο ενοίκιο κεφαλαιοποιημένο με απόδοση από επενδυτικές πωλήσεις.

Καταστήματα και χώροι λιανικής. Η αξία στη λιανική ακολουθεί το πρόσωπο, τη θέση στον δρόμο, την πεζή κίνηση και την εμπορικότητα του σημείου πολύ περισσότερο από το εμβαδόν, ενώ ελέγχεται και κάθε αλλαγή χρήσης. Τα ενοικιασμένα καταστήματα εκτιμώνται με τη μέθοδο του εισοδήματος· τα κενά με συγκριτικά στοιχεία ενοικίων και τιμών για το ίδιο σημείο.

Εκθεσιακοί χώροι. Το ποσό καθορίζεται από την ορατότητα από κύριο δρόμο, το πρόσωπο, το ελεύθερο ύψος, τον χώρο έκθεσης μπροστά και τη στάθμευση. Η αγορά είναι περιορισμένη, γι' αυτό τα συγκριτικά στοιχεία διασταυρώνονται με ενοίκια εκθεσιακών χώρων.

Αποθήκες, εργαστήρια και ελαφρά βιομηχανικά. Ο εκτιμητής καταγράφει το ελεύθερο εσωτερικό ύψος, την αντοχή του δαπέδου, τις πόρτες φόρτωσης και την πρόσβαση φορτηγών, τον περιβάλλοντα χώρο, την τριφασική παροχή, τη βιομηχανική ζώνη και τις επιτρεπόμενες χρήσεις. Τα ενοικιασμένα ακίνητα εκτιμώνται με τη μέθοδο του εισοδήματος· τα ιδιοχρησιμοποιούμενα με συγκριτικές πωλήσεις ανά τετραγωνικό μέτρο καλυμμένου χώρου.

Ξενοδοχεία, επενδυτικές πολυκατοικίες και ημιτελή κτίρια

Ξενοδοχεία, τουριστικά καταλύματα και κτίρια μεικτής χρήσης. Πρόκειται για ακίνητα εκμετάλλευσης, οπότε κυριαρχεί η μέθοδος του εισοδήματος: ο εκτιμητής εργάζεται με βάση τον αριθμό δωματίων, την άδεια λειτουργίας, το ιστορικό πληρότητας και τιμών, και το βιώσιμο καθαρό λειτουργικό κέρδος που θα πετύχαινε ένας ικανός διαχειριστής, κεφαλαιοποιημένο με απόδοση από ξενοδοχειακά στοιχεία. Τα κτίρια μεικτής χρήσης εκτιμώνται τμήμα προς τμήμα — καταστήματα στο ισόγειο, γραφεία ή διαμερίσματα στους ορόφους — και στη συνέχεια συμβιβάζονται ως σύνολο, γιατί τα επιμέρους τμήματα συχνά πωλούνται χωριστά.

Ολόκληρες πολυκατοικίες και επενδυτικά κτίρια ενοικιασμένα σε ενοικιαστές. Εδώ το περιουσιακό στοιχείο είναι η ροή εισοδήματος. Λαμβάνουμε τον πίνακα ενοικιάσεων, το τρέχον ενοίκιο, τους όρους των ενοικιαστηρίων και τις καθυστερήσεις, αφαιρούμε διαχείριση, συντήρηση, ασφάλιση και ρεαλιστική πρόβλεψη κενών περιόδων, και κεφαλαιοποιούμε το καθαρό εισόδημα. Αυτό ελέγχεται στη συνέχεια έναντι του αθροίσματος των αξιών των επιμέρους μονάδων, καθώς μια πολυκατοικία αξίζει συχνά λιγότερο ως σύνολο παρά κατατμημένη.

Κτίρια υπό ανέγερση ή ημιτελή. Συνήθως χρειάζονται δύο ποσά. Η αξία ως έχει αντανακλά την κατασκευή στην παρούσα κατάστασή της, με βάση το στάδιο αποπεράτωσης που καταγράφηκε κατά την επιθεώρηση και το κόστος και τον χρόνο που απομένουν. Η αξία ως εάν είχε ολοκληρωθεί προϋποθέτει ότι οι εργασίες ολοκληρώθηκαν σύμφωνα με την αδειοδοτημένη προδιαγραφή και αποτελεί ρητά ειδική παραδοχή. Δεν δίνουμε ποτέ το ποσό της ολοκληρωμένης κατασκευής ως τρέχουσα αξία.

Μερίδια, εξειδικευμένα ακίνητα και πολεοδομικοί περιορισμοί

Εξ αδιαιρέτου μερίδια σε τεμάχιο. Όπου ο πελάτης κατέχει μερίδιο και όχι το σύνολο, εκτιμούμε πρώτα ολόκληρο το ακίνητο και μετά το μερίδιο. Τα δύο δεν συνδέονται πάντοτε με απλή αναλογία: η μειοψηφική συμμετοχή, η απουσία συμφωνημένου διαχωρισμού ή αποκλειστικής κατοχής, και οι συνιδιοκτήτες που δεν συμφωνούν επηρεάζουν όλα το τι θα απέδιδε ένα μερίδιο.

Εξειδικευμένα ακίνητα που σπάνια αγοραπωλούνται. Πρατήρια καυσίμων, κλινικές, σχολεία, αθλητικές εγκαταστάσεις και χώροι ελαφράς βιομηχανίας σπάνια αλλάζουν χέρια, οπότε τα συγκριτικά στοιχεία είναι λιγοστά ή ανύπαρκτα. Όπου δεν υπάρχει ούτε αξιόπιστο ενοίκιο, το απομειωμένο κόστος αντικατάστασης είναι η τίμια μέθοδος: ένα σύγχρονο ισοδύναμο, απομειωμένο για φυσική, λειτουργική και οικονομική απαξίωση, συν η αξία της γης.

Ακίνητα που επηρεάζονται από πολεοδομικούς περιορισμούς. Οι γραμμές ρυμοτομίας, ο χαρακτηρισμός ως προστατευόμενου ή διατηρητέου και οι γραμμές προστασίας της παραλίας περιορίζουν αυτό που μπορεί να κτιστεί ή να μεταβληθεί, και η επίδραση σπάνια είναι ανάλογη της επηρεαζόμενης έκτασης. Ο εκτιμητής εντοπίζει τον περιορισμό από τα κτηματολογικά και πολεοδομικά έγγραφα, ποσοτικοποιεί τι αφαιρεί από την αναπτύξιμη έκταση και εκτιμά το ακίνητο ως επηρεαζόμενο.

Τι ελέγχεται σε κάθε ακίνητο και πού εργαζόμαστε

Όποια και αν είναι η κατηγορία του ακινήτου, η ίδια εργασία προηγείται κάθε ποσού:

• Αριθμός εγγραφής, φύλλο/σχέδιο, τμήμα και τεμάχιο, και το εγγεγραμμένο μερίδιο.
• Πολεοδομική ζώνη και συντελεστής δόμησης, ποσοστό κάλυψης, όροφοι και ύψος.
• Πολεοδομική άδεια και άδεια οικοδομής, και κατά πόσο το κτισμένο συμφωνεί με το αδειοδοτημένο.
• Επιτόπια επιμέτρηση καλυμμένων και ακάλυπτων χώρων, βεραντών και βοηθητικών κτισμάτων.
• Πρόσβαση, υπηρεσίες και κάθε επιβάρυνση εγγεγραμμένη στον τίτλο.

Δραστηριοποιούμαστε σε Λεμεσό, Λευκωσία, Λάρνακα, Πάφο και στο προσβάσιμο τμήμα της επαρχίας Αμμοχώστου, με έδρα το γραφείο μας στη Λεμεσό. Οι μετακινήσεις εκτός της επαρχίας Λεμεσού αποτυπώνονται στην αμοιβή, η οποία επιβεβαιώνεται γραπτώς πριν ξεκινήσει η εργασία — δείτε τι κοστίζει μια εκτίμηση.

Ανάθεση σε εμάς

Πείτε μας τον αριθμό εγγραφής, την επαρχία και τον σκοπό. Επιβεβαιώνουμε γραπτώς το αντικείμενο, τη βάση αξίας και την αμοιβή πριν ξεκινήσει οποιαδήποτε εργασία, επιθεωρούμε και επιμετρούμε το ακίνητο και ετοιμάζουμε έκθεση σύμφωνα με τα RICS Valuation — Global Standards. Αν δεν είστε βέβαιοι σε ποια κατηγορία εμπίπτει το ακίνητό σας, στείλτε μας ό,τι έχετε ή χρησιμοποιήστε τη σελίδα επικοινωνίας.

info@cypruspropertyappraisals.com · +357 25254222 · κινητό +357 96569477