Ιδιοκτήτες μάς τηλεφωνούν σχεδόν κάθε εβδομάδα με μια παραλλαγή της ίδιας φράσης: «το Κτηματολόγιο λέει ότι το ακίνητό μου αξίζει Χ». Σχεδόν πάντα αναφέρονται στη Γενική Εκτίμηση. Το ποσό αυτό παρήχθη για διαφορετικό σκοπό, με διαφορετική μέθοδο, σε διαφορετική ημερομηνία, και το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας αναφέρει ρητά ότι δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί για πωλήσεις, επενδύσεις ή δανεισμό.
Η σελίδα αυτή εξηγεί τι είναι η Γενική Εκτίμηση, γιατί αποκλίνει από την αγοραία αξία και τι να κάνετε όταν το ποσό σας φαίνεται λανθασμένο.
Τι είναι η Γενική Εκτίμηση
Η Γενική Εκτίμηση είναι μια μαζική εκτίμηση κάθε εγγεγραμμένου ακινήτου στην Κύπρο, που διενεργείται από το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας.
Παράγεται με μαζική εκτίμηση υποβοηθούμενη από ηλεκτρονικό υπολογιστή. Το Τμήμα καταρτίζει στατιστικά μοντέλα από καταγεγραμμένες πωλήσεις και τα εφαρμόζει σε ολόκληρα σύνολα ακινήτων με βάση καταγεγραμμένα χαρακτηριστικά: θέση, εμβαδόν, χρήση, ηλικία, όροφο, μέγεθος οικοπέδου, πολεοδομική ζώνη. Κάθε ακίνητο στη χώρα λαμβάνει ένα ποσό. Κανένας εκτιμητής δεν περνά από την πόρτα σας.
Αυτό δεν είναι κριτική της μεθόδου. Η μαζική εκτίμηση είναι ο ορθός και ο μόνος πρακτικός τρόπος για να εκτιμηθεί μια ολόκληρη χώρα για φορολογικούς σκοπούς. Είναι κριτική της χρήσης του αποτελέσματος για κάτι για το οποίο δεν σχεδιάστηκε ποτέ.
Ημερομηνίες βάσης και το ιστορικό
Η Γενική Εκτίμηση είναι προσδεδεμένη σε μια ημερομηνία βάσης. Κάθε ακίνητο εκτιμάται κατά την ημερομηνία αυτή, ό,τι και αν συμβεί στη συνέχεια.
| Ημερομηνία βάσης | Κατάσταση |
|---|---|
| 1 Ιανουαρίου 2013 | Αντικαταστάθηκε |
| 1 Ιανουαρίου 2018 | Αντικαταστάθηκε |
| 1 Ιανουαρίου 2021 | Τρέχουσα ημερομηνία βάσης |
| Επόμενη άσκηση | Αναμένεται — έχει εξαγγελθεί για το 2026 |
Οι ενστάσεις για την άσκηση της 1ης Ιανουαρίου 2021 έκλεισαν στις 31 Δεκεμβρίου 2022.
Ο κύκλος εκτίμησης μετατοπίστηκε από κάθε τρία σε κάθε πέντε χρόνια και η επόμενη άσκηση έχει εξαγγελθεί για το 2026. Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να παρακολουθούν τη δημοσίευση στην Επίσημη Εφημερίδα, γιατί η προθεσμία ένστασης τρέχει από τη δημοσίευση αυτή. Αν τη χάσετε, επιχειρηματολογείτε εκ των υστέρων.
Για τι χρησιμοποιείται και για τι όχι
Το ποσό της Γενικής Εκτίμησης αποτελεί τη βάση επιβολής για:
- Δημοτικά και κοινοτικά τέλη.
- Τέλη αποκομιδής σκυβάλων.
- Τέλη συμβουλίου αποχετεύσεων.
Τυπικά κυμαίνονται περίπου από €90 έως €300 τον χρόνο για μια κατοικία, ανάλογα με την αρχή και το ακίνητο. Επιβάλλονται επί του ποσού της Γενικής Εκτίμησης, όχι επί της αγοραίας αξίας.
Δύο φόροι σε εθνικό επίπεδο που πολλοί εξακολουθούν να περιμένουν να δουν εδώ δεν υφίστανται πλέον. Ο Φόρος Ακίνητης Ιδιοκτησίας καταργήθηκε σε εθνικό επίπεδο από την 1η Ιανουαρίου 2017. Τα χαρτόσημα καταργήθηκαν πλήρως για έγγραφα που καταρτίζονται από την 1η Ιανουαρίου 2026 και μετά με τον Νόμο 239(I)/2025, αν και πολλές κυπριακές ιστοσελίδες εξακολουθούν να τα αναφέρουν.
Το ίδιο το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας αναφέρει ότι τα ποσά της Γενικής Εκτίμησης αποτελούν τη βάση για φορολογικούς σκοπούς και δεν μπορούν να χρησιμοποιηθούν για πωλήσεις, επενδύσεις ή δανεισμό. Αυτή είναι η θέση του ίδιου του Τμήματος, όχι δική μας.
Γιατί ένα ποσό μαζικής εκτίμησης αποκλίνει από την αγοραία αξία
Ένα μοντέλο μαζικής εκτίμησης λειτουργεί με βάση καταγεγραμμένα χαρακτηριστικά. Δεν μπορεί να δει όσα επηρεάζουν περισσότερο το τι θα πληρώσει ένας αγοραστής. Συγκεκριμένα, δεν λαμβάνει υπόψη:
- Την κατάσταση. Ένα ακίνητο πλήρως ανακαινισμένο το 2024 και ένα που δεν έχει αγγιχτεί από το 1985 μπορεί να έχουν πανομοιότυπα χαρακτηριστικά στο μοντέλο.
- Τα τελειώματα και τις προδιαγραφές. Κουζίνα, λουτρά, ξυλουργικά, υαλοπίνακες, θερμομόνωση, ηλεκτρομηχανολογικές εγκαταστάσεις.
- Τον προσανατολισμό και τη θέα. Θέα στη θάλασσα, προσανατολισμός, το αν η βεράντα βλέπει σε τυφλό τοίχο ή στην ακτή.
- Τη διαρρύθμιση. Δύο μονάδες ίδιου εμβαδού μπορεί να αξίζουν ουσιωδώς διαφορετικά ποσά αν η μία είναι κακοσχεδιασμένη.
- Τα ελαττώματα. Μετακινήσεις της κατασκευής, υγρασία, αποφλοίωση σκυροδέματος, αστοχία στέγης, πολεοδομικές παρατυπίες.
- Την πρόσβαση. Εγγεγραμμένη νόμιμη πρόσβαση ή η απουσία της. Χώροι στάθμευσης. Δυσκολία προσέγγισης.
- Τη μικρο-τοποθεσία. Σε ποια πλευρά του δρόμου, η εγγύτητα σε πηγή θορύβου ή οσμών, το συγκεκριμένο τετράγωνο, ο συγκεκριμένος όροφος.
- Την ημερομηνία. Το τρέχον ποσό είναι αγκυρωμένο στην 1η Ιανουαρίου 2021. Η αγορά έχει κινηθεί σημαντικά έκτοτε. Ο δείκτης της Κεντρικής Τράπεζας της Κύπρου κατέγραψε άνοδο των τιμών κατοικιών κατά 7.5% σε ετήσια βάση μόνο το α΄ τρίμηνο του 2026, με τα διαμερίσματα στο 10.8%.
Η απόκλιση κινείται και προς τις δύο κατευθύνσεις. Αυτό είναι το σημείο που παραβλέπεται πιο συχνά. Η Γενική Εκτίμηση δεν είναι συστηματικά χαμηλή.
Δύο ενδεικτικά σενάρια
Πρόκειται για κατασκευασμένα παραδείγματα που δείχνουν πώς προκύπτει η απόκλιση. Δεν αποτελούν εκτιμήσεις και κανένα ποσό δεν πρέπει να ληφθεί ως δεδομένο.
Υπερεκτίμηση. Ένα ισόγειο διαμέρισμα της δεκαετίας του 1970 σε κεντρική πολυκατοικία της Λεμεσού. Το μοντέλο διαβάζει καλή περιοχή, λογικό εμβαδόν και χαμηλό όροφο. Δεν μπορεί να διαβάσει ότι η οικοδομή δεν έχει ποτέ ανακαινίσει τους κοινόκτητους χώρους, ότι δεν υπάρχει ανελκυστήρας, ότι η μονάδα δεν έχει δικό της χώρο στάθμευσης και ότι τα παράθυρα βλέπουν σε εσωτερικό φωταγωγό. Το ποσό της μαζικής εκτίμησης βρίσκεται πάνω από αυτό που θα επιτύγχανε η μονάδα στην ελεύθερη αγορά. Ο ιδιοκτήτης πληρώνει υπερβολικά δημοτικά τέλη υπολογισμένα επί αυτού και, χειρότερα, διαμορφώνει μη ρεαλιστική προσδοκία τιμής πριν βγει στην αγορά.
Υποεκτίμηση. Μια κατοικία στην άκρη ενός χωριού, που απογυμνώθηκε και ανακατασκευάστηκε με υψηλές προδιαγραφές το 2023, με νέα στέγη, πλήρη θερμομόνωση, πισίνα και αναδιαμορφωμένο περιβάλλοντα χώρο. Το μοντέλο βλέπει ένα ακίνητο δεδομένης ηλικίας και δόμησης σε ένα απλό χωριό. Τίποτε από τις κεφαλαιουχικές δαπάνες μετά την ημερομηνία βάσης δεν είναι ορατό σε αυτό. Το ποσό βρίσκεται αρκετά κάτω από την αγοραία αξία. Αυτό έχει σημασία όταν ο ιδιοκτήτης προσπαθεί να δανειστεί με βάση το ακίνητο ή όταν ένα μέλος της οικογένειας θεωρεί ότι το ποσό αντιπροσωπεύει την αξία της κληρονομιάς σε μια διανομή.
Κανένα από τα δύο σενάρια δεν αντικατοπτρίζει σφάλμα του Τμήματος. Και τα δύο αντικατοπτρίζουν μια μέθοδο που λειτουργεί ακριβώς όπως σχεδιάστηκε, σε ένα ερώτημα που δεν σχεδιάστηκε να απαντήσει.
Αν το ποσό σας φαίνεται λανθασμένο
- Ελέγξτε τι αναφέρει το μητρώο για το ακίνητό σας. Εμβαδόν, χρήση, όροφος, ηλικία, μερίδιο οικοπέδου. Λάθη στα χαρακτηριστικά του μητρώου μεταφέρονται απευθείας στο ποσό.
- Παρακολουθείτε την Επίσημη Εφημερίδα. Η προθεσμία ένστασης για μια άσκηση Γενικής Εκτίμησης τρέχει από τη δημοσίευση στην Επίσημη Εφημερίδα. Η προθεσμία του 2021 έκλεισε στις 31 Δεκεμβρίου 2022· αναμένεται νέα άσκηση και η προθεσμία της θα ανοίξει με τη δημοσίευση.
- Υποβάλετε ένσταση εντός της προθεσμίας, με τεκμηρίωση. Μια ένσταση που στηρίζεται σε ανεξάρτητη εκτίμηση και σε στοιχεία συγκριτικών πωλήσεων είναι κάτι εντελώς διαφορετικό από τον ισχυρισμό ότι το ποσό φαίνεται υψηλό.
- Ζητήστε ανεξάρτητη εκτίμηση αν το θέμα είναι οτιδήποτε άλλο πέρα από τα δημοτικά τέλη. Για πώληση, αγορά, δάνειο, διαφορά, διανομή κληρονομιάς ή φορολογικό υπολογισμό, το ποσό της Γενικής Εκτίμησης δεν είναι το κατάλληλο εργαλείο.
Μεταβιβαστικά τέλη και η εκτίμηση του ίδιου του Διευθυντή
Υπάρχει και δεύτερο σημείο όπου ένα ποσό του Κτηματολογίου μπορεί να υπερισχύσει του δικού σας.
Κατά τη μεταβίβαση, ο Διευθυντής του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας μπορεί να υποκαταστήσει τη δική του εκτίμηση όταν η δηλωθείσα τιμή δεν αντιπροσωπεύει πραγματική αγοραία αξία και να επιβάλει μεταβιβαστικά τέλη επί του ποσού αυτού. Ο αιτητής πληρώνει πρώτα και στη συνέχεια μπορεί να ενστεί, να ζητήσει επανεκτίμηση και τελικά να προσφύγει στο δικαστήριο.
Ισχύοντες συντελεστές μεταβιβαστικών τελών:
| Κλίμακα τιμήματος | Συντελεστής |
|---|---|
| Πρώτες €85,000 | 3% |
| €85,001 – €170,000 | 5% |
| Άνω των €170,000 | 8% |
| Περίπτωση | Τέλος |
|---|---|
| Συναλλαγή που υπόκειται σε ΦΠΑ | Μηδενικά μεταβιβαστικά τέλη |
| Συναλλαγή που δεν υπόκειται σε ΦΠΑ | Ισχύει σήμερα μείωση 50% |
| Καταναγκαστική πώληση | Δεν ισχύει η μείωση 50% |
| Από γονέα σε τέκνο | Μηδέν |
| Σύζυγος ή συγγενής μέχρι τρίτου βαθμού | 0.1% |
| Εγγραφή υποθήκης | 1% του ποσού που χορηγείται |
Όπου ο Διευθυντής υποκαθιστά υψηλότερο ποσό, μια ανεξάρτητη εκτίμηση RICS με στοιχεία συγκριτικών πωλήσεων αποτελεί την ουσία της ένστασης. Χωρίς αυτήν, υπάρχουν ελάχιστα επιχειρήματα.
Γενική Εκτίμηση και εκτίμηση αγοραίας αξίας κατά RICS, δίπλα δίπλα
| Γενική Εκτίμηση Κτηματολογίου | Εκτίμηση αγοραίας αξίας κατά RICS | |
|---|---|---|
| Σκοπός | Βάση επιβολής για δημοτικά τέλη και φόρους | Πώληση, αγορά, δανεισμός, φορολογικός υπολογισμός, διαφορά, διανομή κληρονομιάς |
| Βάση | Θεσμοθετημένη αξία για φορολογικούς σκοπούς σε σταθερή ημερομηνία βάσης | Αγοραία αξία όπως ορίζεται στο RICS Valuation – Global Standards |
| Μέθοδος | Μαζική εκτίμηση με τη βοήθεια υπολογιστή σε ολόκληρα σύνολα ακινήτων | Στοιχεία συγκριτικών πωλήσεων, επενδυτική ή υπολειμματική μέθοδος, εφαρμοσμένα στο συγκεκριμένο ακίνητο |
| Επιθεώρηση | Καμία στο συγκεκριμένο ακίνητο | Φυσική επιθεώρηση του ακινήτου, εσωτερικά και εξωτερικά |
| Ημερομηνία | Σταθερή ημερομηνία βάσης, σήμερα η 1η Ιανουαρίου 2021 | Η ημερομηνία που χρειάζεστε, περιλαμβανομένων αναδρομικών ημερομηνιών όπως η 1η Ιανουαρίου 1980 |
| Κατάσταση, τελειώματα, ελαττώματα, διαρρύθμιση, θέα | Δεν καταγράφονται | Εκτιμώνται και αποτυπώνονται στο ποσό |
| Μπορεί να χρησιμοποιηθεί για | Δημοτικά τέλη, τέλη σκυβάλων και αποχετεύσεων | Πώληση, αγορά, δανεισμό, φορολογία, δικαστικές διαφορές, θέματα κληρονομιάς |
| Δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί για | Πωλήσεις, επενδύσεις ή δανεισμό, σύμφωνα με το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας | — |
Πότε χρειάζεστε ανεξάρτητη εκτίμηση
Αν πουλάτε, αγοράζετε, δανείζεστε, αναχρηματοδοτείτε, υπολογίζετε φόρο κεφαλαιουχικών κερδών, διανέμετε κληρονομιά, διευθετείτε διαφορά, αναδιαρθρώνετε δάνειο ή διαπραγματεύεστε αντιπαροχή, το ποσό της Γενικής Εκτίμησης δεν εξυπηρετεί. Είναι λάθος βάση, σε λάθος ημερομηνία, που παρήχθη χωρίς κανείς να δει το ακίνητο.
Ετοιμάζουμε εκτιμήσεις σύμφωνα με το RICS Valuation – Global Standards. Ο Michael Efstathiou MRICS ασκεί το επάγγελμα από το 2012 και είναι εγγεγραμμένος στο ΕΤΕΚ, που αποτελεί τη νομική προϋπόθεση για την εκτίμηση ακινήτων στην Κύπρο.
Ζητήστε ανεξάρτητη εκτίμηση — info@cypruspropertyappraisals.com · +357 25254222 · κινητό +357 96569477
Η σελίδα αυτή αποτελεί γενική ενημέρωση, όχι φορολογική ή νομική συμβουλή. Ο λογιστής ή ο δικηγόρος σας θα πρέπει να επιβεβαιώσει τη θέση σας πριν ενεργήσετε. Τελευταία αναθεώρηση: Αύγουστος 2026.
Πείτε μας το ακίνητο και τον σκοπό.
Επιβεβαιώνουμε γραπτώς τι θα περιλαμβάνει η έκθεση και πόσο θα κοστίσει, πριν ξεκινήσει οποιαδήποτε εργασία.