Εκτιμήσεις ακινήτων στην Κύπρο

Γιατί προηγείται ο σκοπός

Κάθε εκτίμηση απαντά σε ένα ερώτημα, και το ερώτημα διαμορφώνει την έκθεση. Η βάση αξίας, οι παραδοχές, η ημερομηνία εκτίμησης, τα στοιχεία και το πρόσωπο που δικαιούται να βασιστεί σε αυτήν απορρέουν όλα από τον λόγο για τον οποίο γίνεται η εργασία. Μια έκθεση που ετοιμάζεται για δανειστή δεν είναι εναλλάξιμη με μια έκθεση για φορολογικό υπολογισμό, για κληρονομιά ή για δικαστικό φάκελο, ακόμη και όταν καθεμιά αναφέρει αγοραία αξία.

Έτσι, το πρώτο που ρωτάμε είναι σε τι θα χρησιμεύσει το ποσό. Μόλις αυτό διευκρινιστεί, το αντικείμενο, οι όροι εντολής και η αμοιβή επιβεβαιώνονται γραπτώς πριν δοθεί οποιαδήποτε εκτιμητική συμβουλή. Οι ενότητες πιο κάτω παραθέτουν τους σκοπούς για τους οποίους λαμβάνουμε εντολές, καθεμιά με σύνδεσμο προς τη σελίδα που τον καλύπτει.

Δανεισμός, αγορά και πώληση

Τραπεζικός δανεισμός και στεγαστικά δάνεια. Οι τράπεζες στην Κύπρο αναθέτουν απευθείας στους δικούς τους εγκεκριμένους εκτιμητές και δεν δέχονται εκτιμητή που υποδεικνύει ο δανειολήπτης, οπότε μια έκθεση που αναθέτετε ιδιωτικά δεν μπορεί να παραδοθεί σε δανειστή για πιστωτική απόφαση. Αυτό που κάνει είναι να σας πει τι αξίζει το περιουσιακό στοιχείο πριν υποβάλετε αίτηση, ώστε μια διαφορά μεταξύ τιμής και αξίας να προγραμματίζεται αντί να ανακαλύπτεται αργά, και να σας δώσει τεκμηριωμένη βάση για να αμφισβητήσετε το ποσό του δανειστή. Εκτίμηση για τραπεζικά και στεγαστικά δάνεια →

Αγορά ή πώληση και προ‑αγοραστικές συμβουλές. Πριν δεσμευτείτε σε μια τιμή, θέλετε να γνωρίζετε τι αξίζει το ακίνητο, τι καθορίζει αυτό το ποσό και τι θα το άλλαζε. Οι προ‑αγοραστικές συμβουλές καλύπτουν τη νομική ταυτότητα του ακινήτου, την πολεοδομική και αδειοδοτική του θέση, την κατάσταση και τα συγκριτικά στοιχεία, και είναι πιο χρήσιμες πριν υπογραφεί συμβόλαιο. Οι πωλητές χρησιμοποιούν την ίδια εργασία για να ορίσουν τιμή ζήτησης που μπορεί να υποστηριχθεί. Βλ. προ‑αγοραστικές εκτιμητικές συμβουλές → και εκτίμηση για αγοραστές και πωλητές →

Κληρονομιές, φορολογία και διαφορές

Κληρονομιά, διαχείριση κληρονομιάς και εκκαθάριση περιουσίας. Μια κληρονομιά εκτιμάται κατά την ημερομηνία θανάτου και όχι κατά τη σημερινή ημερομηνία, και η έκθεση πρέπει να αναφέρει τα στοιχεία στα οποία βασίζεται, ώστε διαχειριστές, κληρονόμοι και σύμβουλοι να εργάζονται με το ίδιο ποσό. Όπου η περιουσία μοιράζεται μεταξύ κληρονόμων, αυτή η καταγραφή είναι συχνά που εμποδίζει τη διανομή να εξελιχθεί σε διαφορά. Εκτίμηση για διαχείριση κληρονομιάς →

Φόρος κεφαλαιουχικών κερδών και αξίες 1ης Ιανουαρίου 1980. Ο κυπριακός υπολογισμός κεφαλαιουχικών κερδών στηρίζεται στη διαφορά μεταξύ δύο ποσών, και για ακίνητα που κατέχονται για μεγάλο διάστημα το ένα από αυτά είναι η αξία την 1η Ιανουαρίου 1980. Πρόκειται για αναδρομική εκτίμηση: ανασυνθέτει την αγορά όπως ήταν πριν από δεκαετίες, με βάση τα στοιχεία που υπήρχαν τότε, και δηλώνει τι έχει θεωρηθεί δεδομένο. Ένα σφάλμα στη βάση παραμορφώνει ολόκληρο τον υπολογισμό. Εκτίμηση για φόρο κεφαλαιουχικών κερδών →

Δικαστήρια, δικηγόροι και πραγματογνωμοσύνη. Τα εκτιμητικά στοιχεία σε μια αμφισβητούμενη υπόθεση διαβάζονται από ανθρώπους που αναζητούν αδυναμίες σε αυτά. Πρέπει να είναι διαφανή ως προς τις παραδοχές τους, συνεπή με τα έγγραφα του φακέλου και ικανά να εξηγηθούν υπό αντεξέταση πολύ αργότερα. Σε αυτό το πλαίσιο, το καθήκον μας είναι προς το δικαστήριο και όχι προς τον διάδικο που καταβάλλει την αμοιβή.

• Εκτίμηση μάρτυρα εμπειρογνώμονα και δικαστικά στοιχεία →
• Εκτίμηση για δικηγόρους →
• Εκτίμηση περιουσίας σε διαζύγιο και οικογενειακές υποθέσεις →

Λογαριασμοί, απαλλοτρίωση και ανάκτηση

Χρηματοοικονομική πληροφόρηση και εύλογη αξία. Όπου ακίνητα εμφανίζονται στις οικονομικές καταστάσεις, το ποσό πρέπει να παραχθεί στη βάση που απαιτεί το λογιστικό πλαίσιο και να τεκμηριώνεται ώστε ένας ελεγκτής να μπορεί να παρακολουθήσει τα δεδομένα και τη συλλογιστική. Το IFRS 13 καθορίζει το πλαίσιο επιμέτρησης της εύλογης αξίας και τις γνωστοποιήσεις που το συνοδεύουν, περιλαμβανομένου του τρόπου κατηγοριοποίησης των δεδομένων. Εκτίμηση εύλογης αξίας κατά IFRS 13 →

Αναγκαστική απαλλοτρίωση και εκποίηση. Όταν γη απαλλοτριώνεται από δημόσια αρχή, ή όταν ρευστοποιείται εξασφαλισμένο περιουσιακό στοιχείο, ο ιδιοκτήτης σπάνια ελέγχει τη διαδικασία και τα ποσά που προβάλλονται μπορεί να μην τεκμηριώνονται ανεξάρτητα. Μια ξεχωριστή εκτίμηση σάς δίνει τεκμηριωμένη εικόνα του τι αφαιρείται, και βάση για να απαντήσετε. Βλ. εκτίμηση αναγκαστικής απαλλοτρίωσης → και εκποίηση και αναγκαστική απαλλοτρίωση →

Γη, χαρτοφυλάκια και παραπομπές από επαγγελματίες

Η αναπτυξιακή γη εκτιμάται με βάση το τι μπορεί νόμιμα να κτιστεί σε αυτήν και το τι θα κόστιζε και θα απέδιδε αυτό, γεγονός που τοποθετεί τη ζώνη, τον συντελεστή δόμησης και την αδειοδοτική θέση στο επίκεντρο. Οι ιδιοκτήτες πολλών περιουσιακών στοιχείων χρειάζονται συνεπή εικόνα για το σύνολο του χαρτοφυλακίου — για σχεδιασμό, αναδιάρθρωση, ασφάλιση ή για μια απόφαση σχετικά με το τι θα κρατήσουν. Μεγάλο μέρος της εργασίας μας φτάνει σε εμάς μέσω δικηγόρων, λογιστών, ελεγκτών, διαχειριστών και κτηματομεσιτών που ενεργούν για τους δικούς τους πελάτες.

• Εκτίμηση γης και ανάπτυξης →
• Εκτίμηση χαρτοφυλακίου και στρατηγικές συμβουλές →
• Για επαγγελματίες — παραπομπές και εντολές →
• Κάθε τύπος ακινήτου που εκτιμούμε →

Τι περιέχει κάθε έκθεση

Όποιος και αν είναι ο σκοπός, η δομή δεν αλλάζει. Οι εκτιμήσεις μας συντάσσονται σύμφωνα με το RICS Valuation — Global Standards (Red Book, έκδοση Δεκεμβρίου 2024, σε ισχύ από 31 Ιανουαρίου 2025), και κάθε έκθεση παραθέτει:

• Τη βάση αξίας — αγοραία αξία, αγοραίο ενοίκιο, εύλογη αξία ή άλλη καθορισμένη βάση, κατονομασμένη και όχι υπονοούμενη. Βλ. Γενική Εκτίμηση και αγοραία αξία →
• Την ημερομηνία εκτίμησης — την ημερομηνία στην οποία αναφέρεται το ποσό, που μπορεί να είναι η σημερινή ή μια ημερομηνία στο παρελθόν.
• Τις παραδοχές και τις ειδικές παραδοχές — διατυπωμένες πλήρως, περιλαμβανομένου κάθε στοιχείου που λαμβάνεται ως δεδομένο επειδή κάποιο έγγραφο δεν υπάρχει ή δεν κατέστη δυνατό να επαληθευτεί.
• Τα στοιχεία — την επιθεώρηση, τα νομικά και πολεοδομικά έγγραφα στα οποία βασιστήκαμε και τις συγκριτικές πωλήσεις που χρησιμοποιήθηκαν, με τις προσαρμογές που έγιναν.
• Τον κατονομαζόμενο εκτιμητή που υπογράφει — το πρόσωπο που ευθύνεται για τη γνώμη, τα προσόντα και την εγγραφή του, και τους όρους υπό τους οποίους μπορεί κανείς να βασιστεί σε αυτήν.

Περισσότερα για το πρότυπο: τι είναι η εκτίμηση κατά Red Book →

Τι αγοράζετε στην πραγματικότητα

Τρία πράγματα, κανένα από τα οποία δεν είναι το ποσό από μόνο του.

Ακρίβεια και διαφάνεια στη λήψη‑αποφάσεων. Ένα ποσό είναι χρήσιμο μόνο αν μπορείτε να δείτε πώς προέκυψε, γι' αυτό οι εκθέσεις μας παραθέτουν τις συγκριτικές πωλήσεις, τις προσαρμογές που εφαρμόστηκαν και τη συλλογιστική που τις συνδέει με το συμπέρασμα. Μπορείτε να ελέγξετε το σκεπτικό αντί να το δεχθείτε στα τυφλά, και όπου τα στοιχεία είναι περιορισμένα η έκθεση το αναφέρει.

Οικονομική σαφήνεια. Οι περισσότερες εντολές εντάσσονται σε μια οικονομική απόφαση — μια αγορά, μια διανομή, έναν φορολογικό υπολογισμό, ένα σύνολο λογαριασμών. Η έκθεση γράφεται ώστε το ποσό να μπορεί να χρησιμοποιηθεί απευθείας σε εκείνη την απόφαση, με τις παραδοχές ορατές σε όποιον πρέπει να την εγκρίνει.

Στρατηγικός σχεδιασμός. Η αξία δεν είναι στατική, και οι λόγοι για τους οποίους μεταβάλλεται είναι συνήθως ειδικοί για το κάθε ακίνητο — μια επέκταση χωρίς άδεια, ένας ανεπίλυτος τίτλος, μια αλλαγή ζώνης, αναπτυξιακό δυναμικό που κανείς δεν έχει αποτιμήσει. Ο εντοπισμός τους καθιστά την έκθεση χρήσιμη πέρα από το άμεσο ερώτημα: σας λέει τι να διορθώσετε, τι να τεκμηριώσετε και τι να περιμένετε την επόμενη φορά.

Αμοιβές και χρόνος παράδοσης

Η αμοιβή εξαρτάται από τον τύπο του ακινήτου, την πολυπλοκότητα της νομικής και πολεοδομικής θέσης, την τοποθεσία και τον σκοπό. Συμφωνείται γραπτώς, μαζί με τους όρους εντολής, πριν αρχίσει η εργασία, και δεν μεταβάλλεται εκτός αν μεταβληθεί το αντικείμενο. Όπου ένα ακίνητο έχει εκτιμηθεί πρόσφατα και η κατάστασή του παραμένει αμετάβλητη, η επανεκτίμηση κοστίζει λιγότερο.

Ο χρόνος παράδοσης επιβεβαιώνεται όταν αποδεχθούμε την εντολή και εξαρτάται κυρίως από την πρόσβαση και από τη διαθεσιμότητα των εγγράφων. Το να έχετε έτοιμα εξαρχής τον τίτλο ή το πωλητήριο έγγραφο, τα σχέδια, τις άδειες και τα εγκεκριμένα σχέδια συντομεύει την εργασία. Πλήρεις λεπτομέρειες: τι κοστίζει μια εκτίμηση →

Η ανάθεση εντολής

Ο Michael Efstathiou BSc(Hons), MRICS ασκεί το επάγγελμα του εκτιμητή στην Κύπρο από το 2012. Είναι εγγεγραμμένος στο ΕΤΕΚ δυνάμει του Νόμος 224/1990, που αποτελεί τη νομική προϋπόθεση για την εκτίμηση ακινήτων στην Κύπρο. Οι εκτιμήσεις συντάσσονται σύμφωνα με το RICS Valuation — Global Standards.

Πείτε μας το ακίνητο και τον σκοπό της εκτίμησης. Επιβεβαιώνουμε γραπτώς τι θα περιέχει η έκθεση, τι θα κοστίσει και πότε θα παραδοθεί, πριν αρχίσει η εργασία. Στείλτε μας τα στοιχεία μέσω της σελίδας επικοινωνίας →

info@cypruspropertyappraisals.com · +357 25254222 · κινητό +357 96569477