Τι είναι η αναγκαστική απαλλοτρίωση

Η αναγκαστική απαλλοτρίωση — αναγκαστική απαλλοτρίωση — είναι η αφαίρεση ιδιωτικής ιδιοκτησίας από το κράτος, δήμο, κοινοτικό συμβούλιο ή οργανισμό κοινής ωφέλειας για δηλωμένο δημόσιο σκοπό: δρόμο, σχολείο, δίκτυο κοινής ωφέλειας, δημόσιο ανοικτό χώρο. Δεν επιλέγετε εσείς αν θα πωλήσετε. Αυτό που δικαιούστε είναι αποζημίωση, και το ύψος της είναι ζήτημα εκτίμησης και όχι διοικητικό.

Η επίταξη είναι η συναφής εξουσία προσωρινής κατοχής ή χρήσης, που αφήνει την ιδιοκτησία εκεί που είναι. Αποζημιώνεστε τότε για την απώλεια χρήσης και για κάθε ζημιά που προκλήθηκε, όχι για το ίδιο το ακίνητο.

Πώς εξελίσσεται συνήθως μια απαλλοτρίωση

Η μορφή είναι συνήθως η ίδια, όποια και αν είναι η αρχή και το έργο.

Ειδοποίηση. Η αρχή δίνει ειδοποίηση ότι προτίθεται να απαλλοτριώσει, προσδιορίζοντας τη γη με αριθμό εγγραφής και σχέδιο. Από εκείνο το σημείο τρέχει προθεσμία για ενστάσεις, είτε έχετε λάβει συμβουλή είτε όχι.
Η προσφορά της αρχής. Ο απαλλοτριών φορέας υπολογίζει την αποζημίωση, γενικά μέσω της δημόσιας υπηρεσίας εκτιμήσεων, και σας θέτει ένα ποσό.
Η δική σας απαίτηση. Μπορείτε να υποβάλετε τη δική σας εκτίμηση, υποστηριζόμενη από τη δική σας έκθεση εκτίμησης και από στοιχεία των ζημιών που υποστηρίζετε ότι υποστήκατε.
Διαπραγμάτευση. Οι περισσότερες απαλλοτριώσεις διευθετούνται εδώ, και η διευθέτηση τείνει να βρίσκεται πιο κοντά στην πλευρά που έχει τεκμηριώσει σωστά τη θέση της.
Παραπομπή στο δικαστήριο. Όπου τα μέρη δεν μπορούν να συμφωνήσουν, η αποζημίωση καθορίζεται δικαστικά, με βάση τα στοιχεία που προσκομίζει η κάθε πλευρά.

Η πρώτη προσφορά είναι αρχική θέση, όχι καθορισμός. Και τα στοιχεία που κρίνουν την έκβαση συγκεντρώνονται ευκολότερα στην αρχή.

Τι καλύπτει η αποζημίωση

Ο εκτιμητής προσεγγίζει την απαίτηση ως σύνολο κεφαλαίων, καθένα από τα οποία αποδεικνύεται χωριστά.

Η αξία αυτού που απαλλοτριώνεται. Η αγοραία αξία της γης ή του κτιρίου που απαλλοτριώνεται, εκτιμώμενη ως εάν πωλείτο στη συνήθη αγορά, χωρίς έκπτωση επειδή δεν είχατε επιλογή.
Κατάτμηση. Όταν μια ιδιοκτησία διασπάται — μια λωρίδα από το πρόσωπο, μια γωνία που αποκόπτεται, ένα χωράφι που διαιρείται από μια χάραξη — τα τμήματα που απομένουν μπορεί να αξίζουν μαζί λιγότερο από ό,τι άξιζε το σύνολο.
Δυσμενής επηρεασμός. Όταν αυτό που απομένει επιδεινώνεται από το έργο ή από τις εργασίες: απώλεια πρόσβασης ή προσώπου, δύσχρηστο σχήμα, έκθεση σε δρόμο, διακοπή γραμμής άρδευσης.
Αναστάτωση. Ζημιές που απορρέουν από τη μετακίνηση και όχι από την αξία της γης — μεταφορά και αποκατάσταση, επαγγελματικές αμοιβές, προσαρμογή όσων απομένουν, επιχειρηματικές ζημιές όπου μπορούν να τεκμηριωθούν. Αυτά αποδεικνύονται με τιμολόγια και αρχεία, όχι με ισχυρισμούς.

Δεν προκύπτει κάθε κεφάλαιο σε κάθε απαλλοτρίωση. Όπου προκύπτει, πρέπει να προσδιοριστεί και να ποσοτικοποιηθεί: κεφάλαια που δεν διεκδικούνται δεν καταβάλλονται.

Η ημερομηνία εκτίμησης και η επίδραση του έργου

Η ημερομηνία εκτίμησης καθορίζει την αγορά με την οποία μετράται το ακίνητο. Οι αξίες μεταβάλλονται, και η ημερομηνία κρίνει ποια αγορά ισχύει. Ορίζεται από τη διαδικασία και όχι από το πότε αναθέτετε σε εκτιμητή, οπότε μια έκθεση γραμμένη με βάση τη σημερινή αγορά για παλαιότερη απαλλοτρίωση απαντά σε λάθος ερώτημα.

Το ίδιο το έργο πρέπει να αγνοείται. Η αξία εκτιμάται σαν να μην υπήρχε το έργο της αρχής — ούτε η υπεραξία που φέρνει ούτε ο μαρασμός που προκαλεί. Δεν αποζημιώνεστε για την υπεραξία που φέρνει ένας νέος δρόμος στο πρόσωπο που διατηρείτε, και δεν αποζημιώνεστε λιγότερο επειδή η εξαγγελία εκείνου του δρόμου πάγωσε τη γη σας για χρόνια. Ο διαχωρισμός της επίδρασης του έργου από τη συνήθη κίνηση της αγοράς είναι το σημείο όπου δύο εκτιμητές διαφωνούν συχνότερα. Σημειώστε επίσης ότι η τιμή της μαζικής εκτίμησης του Κτηματολογίου δεν είναι αγοραία αξία· βλ. Γενική Εκτίμηση και αγοραία αξία.

Μερικές απαλλοτριώσεις και η προσέγγιση «πριν και μετά»

Όπου απαλλοτριώνεται ολόκληρο το ακίνητο, η απαίτηση είναι συγκριτικά απλή. Όπου απαλλοτριώνεται μέρος, η αξιόπιστη μέθοδος είναι να εκτιμηθεί η ιδιοκτησία δύο φορές: όπως ήταν πριν από την απαλλοτρίωση και όπως απομένει, με τη γη που διατηρείται στο νέο της σχήμα, πρόσβαση και πολεοδομική θέση. Η διαφορά, αφού ληφθεί υπόψη η γη που απαλλοτριώθηκε, αναδεικνύει την κατάτμηση και τον δυσμενή επηρεασμό που μια τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο εφαρμοσμένη στη λωρίδα που απαλλοτριώνεται θα παρέβλεπε.

Η ζημιά βρίσκεται στη γη που κρατάτε και όχι σε αυτή που χάνετε. Μια στενή λωρίδα κατά μήκος του προσώπου μπορεί να κοστίσει πολύ περισσότερα από όσα υποδηλώνει το εμβαδόν της, αν αφαιρεί το σημείο πρόσβασης, μετακινεί προς τα πίσω την οικοδομική γραμμή ή μειώνει το οικόπεδο κάτω από το μέγεθος στο οποίο μπορεί να αναπτυχθεί. Η ανάλυση πρέπει να παρατίθεται ώστε η άλλη πλευρά να μπορεί να την ελέγξει.

Γραμμές ρυμοτομίας, δεσμεύσεις και πολεοδομικές γραμμές

Δεν είναι κάθε παρέμβαση απαλλοτρίωση. Μια γραμμή ρυμοτομίας, μια δέσμευση για μελλοντικό δημόσιο έργο ή μια πολεοδομική γραμμή που χαράσσεται πάνω σε ένα τεμάχιο μπορεί να δεσμεύσει μέρος του πολύ πριν επιδοθεί οποιαδήποτε ειδοποίηση. Η λωρίδα παραμένει δική σας, αλλά δεν μπορείτε να κτίσετε σε αυτήν, ενδέχεται να μην προσμετράται στο εμβαδόν που δικαιούστε να κτίσετε, και ο δικηγόρος ενός αγοραστή θα το εντοπίσει.

Τα ερωτήματα είναι πρακτικά. Πόσο μέρος του οικοπέδου επηρεάζεται και πού βρίσκεται; Υποστηρίζει το υπόλοιπο ακόμη την ανάπτυξη που θα επέτρεπε η ζώνη, με το ποσοστό κάλυψης, τον συντελεστή δόμησης και το ύψος που ισχύουν; Και πώς τιμολογεί η αγορά ένα οικόπεδο σε αυτή την κατάσταση, δεδομένου ότι η έκπτωση που εφαρμόζουν οι αγοραστές είναι συχνά μεγαλύτερη από την απώλεια εμβαδού; Βλ. εκτίμηση γης και αναπτυξιακών τεμαχίων.

Στοιχεία, και γιατί έχει σημασία η καταγραφή

Μια απαίτηση αξίζει όσο και όσα τη στηρίζουν. Εργαζόμαστε με βάση:

συγκριτικές πωλήσεις στην ίδια ζώνη και περιοχή, προσαρμοσμένες ως προς το μέγεθος, το πρόσωπο, την πρόσβαση, την πολεοδομική θέση και την ημερομηνία, και όχι ζητούμενες τιμές·
την πολεοδομική θέση της γης που απαλλοτριώνεται και της γης που διατηρείται — ζώνη, επιτρεπόμενες χρήσεις, συντελεστής δόμησης, ποσοστό κάλυψης, ύψος και κάθε περιορισμός καταγεγραμμένος στο τεμάχιο·
το τεμάχιο όπως ήταν πριν από τις εργασίες: φωτογραφίες, κτηματικά και τοπογραφικά σχέδια, μετρήσεις προσώπου και βάθους, σημεία πρόσβασης, τοίχοι ορίων, δέντρα και καλλιέργειες, γεωτρήσεις και άρδευση, και κάθε κτίριο που επηρεάζεται.

Το τελευταίο είναι αυτό που χάνουν οι ιδιοκτήτες. Μόλις τα μηχανήματα βρεθούν στο τεμάχιο, το ακίνητο για το οποίο αποζημιώνεστε δεν υπάρχει πλέον σε μορφή που να μπορεί κανείς να επιθεωρήσει. Φωτογραφίστε τα πάντα, με ημερομηνίες, πριν μετακινηθεί οτιδήποτε.

Τι να κάνετε όταν φτάσει ειδοποίηση

Αν έχει επιδοθεί ειδοποίηση, τέσσερα πράγματα έχουν μεγαλύτερη σημασία από οτιδήποτε άλλο.

Μην αποδεχθείτε την πρώτη προσφορά χωρίς ανεξάρτητη εκτίμηση. Δεν μπορείτε να κρίνετε μια προσφορά χωρίς να γνωρίζετε τι αξίζει το ακίνητο και ποια κεφάλαια απαίτησης ισχύουν.
Κρατήστε κάθε έγγραφο. Ειδοποιήσεις, σχέδια, επιστολές και φακέλους που δείχνουν την ημερομηνία επίδοσης.
Καταγράψτε το ακίνητο τώρα, πριν αρχίσουν εργασίες, εκχερσώσεις ή περιφράξεις.
Ζητήστε συμβουλή πριν υπογράψετε οτιδήποτε. Μια αποδοχή, μια απόδειξη ή μια συγκατάθεση μπορεί να κλείσει κεφάλαια απαίτησης που δεν έχετε ακόμη ποσοτικοποιήσει.

Συνεργαζόμαστε με τον δικηγόρο σας και δεν τον υποκαθιστούμε: η ένσταση και κάθε παραπομπή στο δικαστήριο είναι δικές του, η αξία και τα κεφάλαια της απαίτησης δικά μας. Αν μια απαίτηση παραπεμφθεί στο δικαστήριο, ετοιμάζουμε τα εκτιμητικά στοιχεία και, εφόσον χρειαστεί, παρουσιαζόμαστε ως πραγματογνώμονες, με καθήκον μας προς το δικαστήριο — βλ. μάρτυρας εμπειρογνώμονας και δικαστικές εκτιμήσεις. Όπου ένα ακίνητο υπόκειται επίσης σε εκτέλεση από δανειστή, βλ. καταναγκαστική πώληση, εκποίηση και αναγκαστική απαλλοτρίωση.

Για ιδιοκτήτες: η διαπραγμάτευση του ποσού

Η απαλλοτριούσα αρχή ξεκινά με το δικό της ποσό. Το ποσό αυτό ετοιμάζεται από ή για τον απαλλοτριούντα, με βάση τα δικά του στοιχεία, και αποτελεί αρχική θέση και όχι διευθέτηση. Ο ιδιοκτήτης που απαντά σε αυτό με ανεξάρτητη εκτίμηση διαπραγματεύεται με τους ίδιους όρους· ο ιδιοκτήτης που απαντά με μια γνώμη όχι.

Αυτό που ανεβάζει ένα ποσό αποζημίωσης σπάνια είναι τα επιχειρήματα. Είναι τα στοιχεία: συγκριτικές πωλήσεις που δεν χρησιμοποίησε η αρχή, η πολεοδομική θέση της γης όπως ήταν πριν από το έργο, το εμβαδόν που πράγματι απαλλοτριώνεται μετρημένο έναντι του σχεδίου, η επίδραση της απαλλοτρίωσης σε ό,τι απομένει, και τα στοιχεία αναστάτωσης που μπορεί να τεκμηριώσει ο ιδιοκτήτης. Η έκθεσή μας παραθέτει καθένα από αυτά με τη συλλογιστική πίσω του, σε μορφή που μπορεί να παραδοθεί στην αρχή, να τεθεί ενώπιον του δικηγόρου σας ή να προσκομιστεί στο δικαστήριο αν η απαίτηση παραπεμφθεί.

Απευθυνθείτε σε εμάς πριν αποδεχθείτε οτιδήποτε. Μόλις υπογραφεί μια προσφορά, η διαπραγμάτευση έχει τελειώσει, και το κόστος μιας ανεξάρτητης εκτίμησης είναι μικρό σε σχέση με τη διαφορά που μπορεί να κάνει στην αποζημίωση.

Για κοινότητες και απαλλοτριούσες αρχές

Η ίδια εργασία χρειάζεται και από την άλλη πλευρά. Όταν ένα κοινοτικό συμβούλιο, ένας δήμος ή ένας δημόσιος φορέας απαλλοτριώνει γη ή μέρος οικοπέδου για δρόμο, διαπλάτυνση, σχολείο, πλατεία, αντλιοστάσιο ή οποιαδήποτε άλλη δημόσια χρήση, κάθε επηρεαζόμενος ιδιοκτήτης δικαιούται αποζημίωση, και η αρχή χρειάζεται ένα τεκμηριωμένο ποσό για καθέναν από αυτούς πριν μπορέσει να διευθετήσει.

Ετοιμάζουμε αυτές τις εκθέσεις αποζημίωσης ως σύνολο: κάθε επηρεαζόμενο τεμάχιο προσδιορισμένο από το κτηματικό σχέδιο και το σχέδιο απαλλοτρίωσης, το εμβαδόν που απαλλοτριώνεται και το εμβαδόν που διατηρείται, η αξία αυτού που απαλλοτριώνεται και, όπου η απαλλοτρίωση διασπά ή βλάπτει μια ιδιοκτησία, η κατάτμηση και ο δυσμενής επηρεασμός εκτιμημένα στην ίδια βάση για κάθε ιδιοκτήτη του έργου. Η συνέπεια έχει εδώ τόση σημασία όση και τα επιμέρους ποσά — οι ιδιοκτήτες μιλούν μεταξύ τους, και ένα σύνολο εκθέσεων ετοιμασμένο με μία μέθοδο, σε μία ημερομηνία, πάνω σε ένα σώμα στοιχείων είναι αυτό που επιτρέπει σε μια αρχή να δικαιολογήσει αυτό που προσφέρει και να διευθετήσει χωρίς δικαστική διαμάχη.

Ενεργούμε για τη μία ή την άλλη πλευρά σε κάθε έργο, ποτέ και για τις δύο, και διενεργούμε έλεγχο σύγκρουσης συμφερόντων πριν αποδεχθούμε την εντολή.

Η ανάθεση εντολής

Πείτε μας τι έχει επιδοθεί, για ποια γη και από ποια αρχή, και στείλτε μας την ειδοποίηση, τον τίτλο ιδιοκτησίας και κάθε σχέδιο που δείχνει τη γραμμή ή το εμβαδόν που θα απαλλοτριωθεί. Αν τρέχει ήδη προθεσμία, πείτε το πρώτα. Επιβεβαιώνουμε το αντικείμενο και την αμοιβή γραπτώς πριν αρχίσει οποιαδήποτε εργασία. Οι εκθέσεις συντάσσονται σύμφωνα με το RICS Valuation — Global Standards (Red Book, έκδοση Δεκεμβρίου 2024, σε ισχύ από 31 Ιανουαρίου 2025) από εγκεκριμένο εκτιμητή εγγεγραμμένο στο ΕΤΕΚ. Οι αμοιβές παρατίθενται στο τι κοστίζει μια εκτίμηση, και μπορείτε να επικοινωνήσετε μαζί μας μέσω της σελίδας επικοινωνίας.

info@cypruspropertyappraisals.com · +357 25254222 · κινητό +357 96569477