Οι περισσότερες διαφορές που αφορούν ακίνητα καταλήγουν, αργά ή γρήγορα, σε ένα ποσό που κάποιος πρέπει να υπερασπιστεί. Η σελίδα αυτή παραθέτει τις υποθέσεις στις οποίες πιθανότατα θα χρειαστείτε εκτιμητή, και πώς να δώσετε εντολή ώστε η έκθεση να απαντά στο ερώτημα που πράγματι τίθεται.
Ενεργούμε για δικηγορικά γραφεία σε όλη την Κύπρο, στα ελληνικά και στα αγγλικά. Το γραφείο διευθύνεται από τον Michael Efstathiou MRICS, με άσκηση επαγγέλματος από το 2012 και εγγεγραμμένο στο ΕΤΕΚ — τη νομική προϋπόθεση για την εκτίμηση ακινήτων στην Κύπρο.
Υποθέσεις στις οποίες θα χρειαστείτε εκτιμητή
Η τρίτη στήλη προκαλεί τα περισσότερα προβλήματα. Η ημερομηνία εκτίμησης είναι ζήτημα δικό σας και, όπου αμφισβητείται, του δικαστηρίου — όχι του εκτιμητή να την επιλέξει.
| Υπόθεση | Τι τεκμηριώνει η έκθεση | Ημερομηνία που συνήθως ισχύει |
|---|---|---|
| Διαχείριση κληρονομιάς και κληρονομικά | Κάθε ακίνητο της κληρονομιάς, τεμάχιο προς τεμάχιο | Ημερομηνία θανάτου |
| Συζυγικές και οικογενειακές διαδικασίες | Η συζυγική κατοικία και τα λοιπά περιουσιακά στοιχεία | Συμφωνημένη μεταξύ των μερών, ή καθορισμένη από το δικαστήριο |
| Διαφορές διανομής και συν‑ιδιοκτησίας | Το σύνολο, και κάθε προτεινόμενο μερίδιο με τυχόν εξισωτική καταβολή | Τρέχουσα, ή η ημερομηνία της επίδικης συμφωνίας |
| Συμβατικές διαφορές και ειδική εκτέλεση | Το ακίνητο όπως συμφωνήθηκε, και κάθε απόκλιση μεταξύ τιμήματος και αξίας | Η ημερομηνία του συμβολαίου, η αποπεράτωση, ή και τα δύο |
| Διαφορές μεταξύ εταιρειών ανάπτυξης και αγοραστών, καθυστερημένη παράδοση | Η μονάδα όπως υποσχέθηκε έναντι της μονάδας όπως κατασκευάστηκε· ενοίκιο για την καθυστέρηση | Η ημερομηνία κατά την οποία κατέστη απαιτητή η παράδοση |
| Σύνορα, καταπάτηση, δικαιώματα διάβασης και δουλείες | Η επίδικη λωρίδα γης, ή το βάρος που επιβάλλει ένα δικαίωμα στο ακίνητο | Τρέχουσα, ή ο χρόνος κατά τον οποίο προέκυψε η καταπάτηση |
| Εκμισθωτής και μισθωτής, αναθεωρήσεις ενοικίου, αξιώσεις για κακή συντήρηση | Αγοραίο ενοίκιο με τους όρους της αναθεώρησης· η επίδραση της κακής συντήρησης | Η ημερομηνία αναθεώρησης ή η λήξη της μίσθωσης |
| Αποζημίωση αναγκαστικής απαλλοτρίωσης | Η γη που απαλλοτριώνεται και η επίδραση στο εναπομείναν τμήμα | Καθορίζεται από τη διαδικασία απαλλοτρίωσης |
| Εκποίηση και ανάκτηση χρέους | Αγοραία αξία και, όπου απαιτείται, αξία με περιορισμένη περίοδο διάθεσης | Τρέχουσα, ή το στάδιο που αμφισβητείται |
| Φορολογικές διαφορές και ενστάσεις | Η αξία κατά την ημερομηνία της φορολόγησης, με πλήρη παράθεση των στοιχείων | Καθορίζεται από τη φορολόγηση ή από τον νόμο |
| Εταιρικές υποθέσεις, εμπιστεύματα και αφερεγγυότητα | Ακίνητα που κατέχονται για λογιστικούς σκοπούς, ρευστοποίηση ή αξίωση | Η λογιστική ημερομηνία ή η ημερομηνία διορισμού |
Αρκετές από αυτές έχουν δική τους σελίδα: κληρονομιά και διαχείριση κληρονομιάς, οικογενειακές και συζυγικές διαφορές, και εκποίηση και αναγκαστική απαλλοτρίωση. Τα πρότυπα και η δομή της έκθεσης για δικαστική εργασία παρατίθενται στη σελίδα μάρτυρας εμπειρογνώμονας και δικαστικές εκτιμήσεις.
Εκτίμηση σε παρελθούσα ημερομηνία
Μεγάλο μέρος της δικαστηριακής εργασίας είναι αναδρομικό: το ακίνητο πρέπει να εκτιμηθεί σε ημερομηνία που έχει ήδη παρέλθει, και η έκθεση πρέπει να αντέξει το επιχείρημα ότι το ποσό κατασκευάστηκε αντί‑στροφα, με βάση όσα ακολούθησαν. Αυτό που την καθιστά υπερασπίσιμη είναι η πειθαρχία της χρήσης μόνο όσων ήταν διαθέσιμα κατά την ημερομηνία εκείνη:
- Σύγχρονα στοιχεία. Πράξεις που ολοκληρώθηκαν κατά ή περί την ημερομηνία, αναλυμένες όπως είχαν τότε.
- Σύγχρονη κατάσταση. Η κατάσταση του ακινήτου κατά την ημερομηνία, όπως προκύπτει από άδειες, σχέδια, φωτογραφίες και χρονολογημένα έγγραφα και όχι από ό,τι υπάρχει σήμερα επιτόπου.
- Καμία εκ των υστέρων γνώση. Μεταγενέστερα γεγονότα — μια μεταγενέστερη πώληση, μια αλλαγή πολεοδομικής ζώνης, μια μεταβολή της αγοράς — εξαιρούνται από τη συλλογιστική, ακόμη και όταν είναι γνωστά. Μια μεταγενέστερη τιμή πώλησης είναι γεγονός, όχι στοιχείο αξίας κατά την προγενέστερη ημερομηνία.
- Καταγεγραμμένη τεκμηρίωση. Η ημερομηνία, η βάση αξίας, οι πηγές και τα όρια της εργασίας αναφέρονται ρητά στην έκθεση.
Όπου τα στοιχεία κατά την ημερομηνία εκείνη είναι περιορισμένα, η έκθεση το αναφέρει και δίνει εύρος τιμών.
Συγκρούσεις συμφερόντων και το καθήκον προς το δικαστήριο
Διενεργούμε έλεγχο σύγκρουσης συμφερόντων πριν αποδεχθούμε εντολή, κατά προτίμηση τηλεφωνικά και όχι αφού ανοίξει φάκελος. Δώστε μας τα ονόματα και των δύο μερών, τυχόν συνδεδεμένων εταιρειών και το ακίνητο ήδη από την πρώτη επαφή. Όπου μια σύγκρουση δεν μπορεί να αντιμετωπιστεί, δεν αναλαμβάνουμε και εξηγούμε τον λόγο. Η αμοιβή μας ουδέποτε συναρτάται με το ποσό που αναφέρεται, και δεν ενεργούμε ως κτηματομεσίτες σε ακίνητα που εκτιμούμε.
Στο πλαίσιο δικαστικών διαδικασιών, το καθήκον του εμπειρογνώμονα προς το δικαστήριο υπερισχύει του καθήκοντος προς τον εντολέα που καταβάλλει την αμοιβή. Η γνώμη επομένως δεν διαπραγματεύεται: το προσχέδιο εκδίδεται για διόρθωση πραγματικών στοιχείων, όχι συμπερασμάτων. Όπου τα στοιχεία της αγοράς δεν στηρίζουν τη θέση του πελάτη σας, το αναφέρουμε με επιστολή, πριν υπάρξει έκθεση και πριν δημιουργηθούν έξοδα. Ένα ποσό που καταρρέει στην αντ‑εξέταση είναι χειρότερο για τον πελάτη από μια έγκαιρη ιδιωτική προειδοποίηση.
Ενιαίος κοινός εμπειρογνώμονας ή χωριστοί εμπειρογνώμονες
Ενιαίος κοινός εμπειρογνώμονας. Ένας εκτιμητής με εντολή και από τα δύο μέρη κοστίζει λιγότερο, απαιτεί λιγότερο χρόνο και αφαιρεί το δεύτερο ποσό από τη διαφορά. Απαιτεί κοινή επιστολή εντολής, ή δύο επιστολές με συμφωνημένους όρους. Και τα δύο μέρη κοινοποιούνται σε όλη την αλληλογραφία, και τα δύο λαμβάνουν το προσχέδιο ταυτόχρονα, και δεν γίνεται καμία ουσιαστική συζήτηση με το ένα μόνο μέρος.
Χωριστά διορισμένοι εμπειρογνώμονες. Κάθε πλευρά διορίζει τον δικό της εκτιμητή και οι εκθέσεις αντιπαραβάλλονται μεταξύ τους· το καθήκον ανεξαρτησίας είναι το ίδιο. Όπου τα ποσά αποκλίνουν, το παραγωγικό βήμα είναι η ανταλλαγή συγκριτικών στοιχείων και μια γραπτή δήλωση για το τι συμφωνείται και τι όχι. Αυτό συνήθως περιορίζει τη διαφορά σε ένα ζήτημα — την ημερομηνία, μια παραδοχή, ή μια συγκριτική πώληση.
Τι περιέχει μια καλή επιστολή εντολής
Τα δύο στοιχεία που λείπουν συχνότερα είναι η ημερομηνία εκτίμησης και η βάση αξίας. Και τα δύο είναι νομικά ερωτήματα σε συγκάλυψη, και ένα λάθος σε οποιοδήποτε από αυτά σημαίνει επανάληψη της ανάλυσης. Μια λειτουργική εντολή αναφέρει:
- τον πελάτη, και προς ποιον απευθύνεται η έκθεση
- τον σκοπό και τη διαδικασία στην οποία αφορά
- το ακίνητο, με στοιχεία τίτλου ή τεμαχίου
- την ημερομηνία εκτίμησης, ή τις ημερομηνίες αν τίθενται περισσότερες
- τη ζητούμενη βάση αξίας, και κάθε ειδική παραδοχή που πρέπει να υιοθετηθεί
- το ερώτημα στο οποίο καλείται να απαντήσει η έκθεση, σε μία πρόταση
- κάθε νομική ή πραγματική παραδοχή που πρέπει να λάβουμε από εσάς — έκταση τίτλου, πολεοδομικό καθεστώς, αμφισβητούμενο δικαίωμα — ώστε να καταγραφεί ως παραδοχή κατ' εντολή και όχι ως δική μας γνώμη
- ποιος μπορεί να δει την έκθεση, και αν μπορεί να αποκαλυφθεί ή να κατατεθεί
- το χρονοδιάγραμμα: ημερομηνίες ανταλλαγής, συναντήσεις εμπειρογνωμόνων, και την ημερομηνία της ακρόασης αν έχει οριστεί
- ποιος είναι υπεύθυνος για την αμοιβή
Έγγραφα, εύρος εργασιών και χορήγηση σε τρίτους
Στείλτε μας ό,τι έχετε και θα σας πούμε τι λείπει: τον τίτλο ιδιοκτησίας ή έρευνα από το Κτηματολόγιο, το κτηματικό σχέδιο, τις πολεοδομικές άδειες και τις άδειες οικοδομής με τα εγκεκριμένα σχέδια, το πωλητήριο έγγραφο, τα ενοικιαστήρια συμβόλαια, τα δικόγραφα ή σημείωμα των επίδικων ζητημάτων, τυχόν προηγούμενη εκτίμηση, και ένα πρόσωπο επικοινωνίας για την πρόσβαση.
Το εύρος των εργασιών και η αμοιβή συμφωνούνται γραπτώς πριν αρχίσει η εργασία, και καταγράφουν τι περιλαμβάνεται — επιθεώρηση, αναδρομική ανάλυση, κριτική της έκθεσης άλλου εμπειρογνώμονα, προφορική μαρτυρία — ώστε τα επόμενα στάδια να μην αποτελούν έκπληξη στον λογαριασμό. Η σελίδα αμοιβών μας εξηγεί πώς τιμολογούνται οι εντολές.
Οι εκθέσεις είναι εμπιστευτικές και προορίζονται για τον πελάτη που κατονομάζεται στους όρους εντολής, ενώ η δυνατότητα βασισμού σε αυτές περιορίζεται στο μέρος αυτό και σε όποιον κατονομάζει η εντολή. Δεν χορηγούμε τίποτε σε τρίτο χωρίς τη γραπτή σας εξουσιοδότηση. Ένας περιορισμός αξίζει να τον γνωρίζουν οι πελάτες: έκθεση που ετοιμάστηκε για δικαστική διαφορά δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί σε τράπεζα για απόφαση δανειοδότησης. Οι δανειστές στην Κύπρο δίνουν εντολή στους δικούς τους εκτιμητές από τον κατάλογο (πάνελ) εγκεκριμένων εκτιμητών και δεν δέχονται εκτιμητή που υποδεικνύει ο δανειολήπτης.
Οι εντολές γίνονται δεκτές με τη βάση ότι ο εκτιμητής μπορεί να παραστεί σε συνάντηση εμπειρογνωμόνων, να υπογράψει κοινή δήλωση και να αντ‑εξεταστεί επί της έκθεσης. Πείτε μας έγκαιρα το χρονικό παράθυρο της ακρόασης ώστε να κρατηθεί η ημερομηνία στο ημερολόγιο.
Πώς να μας δώσετε εντολή
Για να ανοίξετε υπόθεση, στείλτε μας τον τίτλο ιδιοκτησίας ή έρευνα από το Κτηματολόγιο, σύντομο σημείωμα για τη διαφορά, τη ζητούμενη ημερομηνία εκτίμησης, την ημερομηνία της ακρόασης αν έχει οριστεί, και τα ονόματα των μερών για τον έλεγχο σύγκρουσης συμφερόντων. Επιβεβαιώνουμε πρώτα γραπτώς το εύρος των εργασιών, την αμοιβή και τη διαθεσιμότητα. Αν το γραφείο σας μας αναθέτει εργασία τακτικά, αξίζει να συμφωνηθεί μία φορά ένα πάγιο εύρος εργασιών και μορφότυπο έκθεσης αντί για κάθε φάκελο χωριστά· οι ρυθμίσεις αυτές περιγράφονται στη σελίδα μας για δικηγόρους, τράπεζες και λογιστές.
Συζητήστε μια εντολή: info@cypruspropertyappraisals.com · +357 25254222 · κινητό +357 96569477